Wyrok IC 632/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 lipca 2010 roku Sąd Okręgowy w Białymstok

--- STRONA 1 --- Sygn. akt IC 632/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 lipca 2010 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Grażyna Wołosowicz (spr.) Protokolant: Edyta Kornacka po rozpoznaniu w dniu 30 lipca 2010 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w B. przeciwko Gminie B. – Prezydentowi Miasta B. o ustalenie I. powództwo oddala; II. zasądza od powoda (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w B. na rzecz pozwanego Gminy B. – Prezydenta Miasta B. kwotę 3 617 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu – kosztów zastępstwa procesowego w sprawie. Uzasadnienie Powódka (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa w B. (po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska) w sprzeciwie od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 23 grudnia 2009 r. znak (…) wniosła o ustalenie, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych objętych powództwem uzasadniona jest w wysokości 1% ceny poszczególnych nieruchomości gruntowych, to jest wynosi: 1. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,4785 ha – 5.599,40 zł, 2. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0184 ha – 474,16 zł, 3. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0253 ha – 193/08 zł, 4. przy ul (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0.0220 ha – 112,02 zł, 5. przy ul (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0.0247 ha – 509,20 zł, 1 K |` _\_\\ Š ;-žl flf å --- STRONA 2 --- 6. przy ul (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0.0123 ha – 253,57 zł, 7. przy ul. (…) oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,5106 ha – 5.805,27 zł, 8. przy ul. (…) oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0697 ha – 795,82 zł, 9. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0467 ha – 580,99 zł, 10. przy ul. (…) oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0645 ha – 802,44 zł, 11. przy ul. (…) oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0483 ha – 600,90 zł, 12. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,4917 ha – 6.117,24 zł, 13. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,6392 ha – 8.080,13 zł 14. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0273 ha – 339,64 zł, 15. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0667 ha – 725,63 zł, 16. przy ul (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,3473 ha – 2.549,08 zł, 17. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,5011 ha – 3.368,00 zł, 18. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,4409 ha – 3.518,45 zł, 19. przy ul. (…) oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,8176 ha – 12.560,24 zł, 20. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0.0163 ha – 168,36 zł, 21. przy ul. (…) , oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 0,0201 ha – 220,42 zł; każdorazowo od dnia 1 stycznia 2009 r. Wniosła także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu stanowiska wskazała, że pismami z dnia 4 grudnia 2008 r. wypowiedziała dotychczasową 3% stawkę i wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wymienionych powyżej nieruchomości gruntowych położonych w Białymstoku proponując przyjęcie stawki procentowej tej opłaty w wysokości 1% wartości ceny nieruchomości gruntowej. W związku z odmową przez pozwanego zmiany wysokości stawki procentowej, dokonaną pismami z dnia 31 marca 2009 r., powódka pismami z dnia 27 kwietnia 2009 r. wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że odmowa zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oznaczonych na wstępie jest nieuzasadniona. Orzeczeniami z dnia 23 grudnia 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. oddaliło wnioski powódki podnosząc, że żądanie dokonania zmiany dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej może być uwzględnione jedynie w sytuacji, gdy nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę 2 --- STRONA 3 --- celu, na który nieruchomość została oddana. Organ ten wskazał nadto, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych na wstępie wynosi 3% i podlegała ustaleniu wypowiedzeniami z dnia 13 października 2005 r., których powódka nie kwestionowała. Powódka wskazała, że przedmiotowe działki zostały wydzielone z nieruchomości gruntowej przekazanej powódce pod spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe na podstawie decyzji administracyjnych. Powódka uiszczała opłaty roczne zgodnie z celem na jaki nieruchomości gruntowe zostały oddane w użytkowanie wieczyste, tj. według stawki wynoszącej 1% ceny nieruchomości gruntowej. Konieczność wydzielenia wskazanych nieruchomości gruntowych wynikała z potrzeby realizacji obowiązków nałożonych na powódkę w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, związanych z ustanowieniem na rzecz członków prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych, zaś wyodrębnione działki gruntu zostały uprzednio zabudowane zgodnie z celem na jaki zostały przekazane w użytkowanie wieczyste. Geodezyjny podział nie uzasadniał zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej dokonanej przez Prezydenta Miasta B. wypowiedzeniami i ofertą z dnia 13 października 2005 r. na 3% jej ceny z tego względu, że nie prowadził do zmiany celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste, podział ten nie prowadził także do zmiany dotychczasowego przeznaczenia gruntu. Nieruchomości przekazane powódce zostały zabudowane zgodnie z celem na jaki zostały przekazane (spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe), towarzyszyła temu budowa obiektów z nim związanych (garaże, pawilony handlowe), które są wykorzystywane przez mieszkańców, członków spółdzielni. Pomimo innej niż mieszkalna funkcji tych budynków nie uległ zmianie cel, na jaki wykorzystywane są nieruchomości, nie prowadzi to także do zmiany przeznaczenia nieruchomości wykorzystywanych pod spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe. Pozwany wypowiedział wysokość stawki 1% dopiero w 2005 r., tj. kilkadziesiąt lat po zakończeniu budowy na nieruchomościach wskazanych na wstępie, jedynym powodem wypowiedzenia było geodezyjne wyodrębnienie tych działek (sprzeciw k. 3-8 akt, sprecyzowanie sprzeciwu k. 247-250 akt). Pozwana Gmina B.w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego według norm przewidzianych. W uzasadnieniu stanowiska wskazała, że przedmiotowe nieruchomości od 2005 r. objęte są opłatą za użytkowanie wieczyste w wysokości 3% zgodnie z faktycznym wykorzystywaniem tych nieruchomości. Podniesienie opłaty z 1% do 3% możliwe było dzięki geodezyjnemu wyodrębnieniu tychże nieruchomości. Od roku 2005 do chwili obecnej 3 --- STRONA 4 --- nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z tych nieruchomości, powodująca zmianę celu. Powódka nie kwestionowała wówczas wypowiedzenia tej stawki i nie wniosła w odpowiednim czasie sprzeciwu do samorządowego kolegium odwoławczego, w związku z czym nie ma podstaw do zmiany jej wysokości (odpowiedź na pozew k. 274-276). Sąd ustalił, co następuje: Bezspornym w sprawie jest, że w latach 1978 – 1984 Gmina B. przekazała wskazane powyżej nieruchomości (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w B. w użytkowanie wieczyste pod realizację spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego. (decyzje: k. 306-306v, 308-308v, 318-318v, 337-337v, 342-342v i 346-346v akt, akty notarialne: k. 289-292, 316-317, 335-336, 338-341 i 344-345 akt). Na tym gruncie powódka pobudowała garaże i pawilony handlowo - usługowe oraz uiszczała opłatę roczną według stawki 1 %. Po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych powódka dokonała geodezyjnego podziału gruntu oddanego jej w użytkowanie wieczyste (uchwały Spółdzielni: k. 294, 297, 300, 303, 323, 327, 332 i 357 akt). W jego wyniku wyodrębnione zostały nieruchomości bliżej opisane w pozwie. Na tych nieruchomościach znajdują się pawilony handlowo - usługowe i garaże, a więc prowadzona jest na nich działalność handlowo – usługowa oraz w zakresie transportu i łączności (mapy geodezyjne k: 287, 288, 293, 296, 299, 302, 305, 307, 309, 313-315, 319-322, 326, 331, 343 i 352-353 akt; wypisy z rejestru gruntów: k. 311, 312 i 354-373 akt). Poza sporem pozostaje także to, że w dniu 13 października 2005 roku Prezydent Miasta Białegostoku wypowiedział powódce stawkę 1 % i zaoferował stawkę 3 % na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a wypowiedzenie to objęło wszystkie nieruchomości wymienione w pozwie (wypowiedzenia: k. 77, 83, 89, 95, 101, 107, 113, 119, 125, 131, 160, 166, 172, 197, 203, 209 i 215 akt). Powódka nie złożyła odwołania od w/w wypowiedzeń i nie zakwestionowała wówczas nowej stawki procentowej opłaty rocznej za przedmiotowe grunty. Pismami z dnia 4 grudnia 2008 roku powódka wypowiedziała dotychczasowe stawki 3 % za użytkowanie wieczyste przedmiotowych nieruchomości i zaproponowała przyjęcie stawki 1 %. Prezydent Miasta B. decyzjami z dnia 31 marca 2009 r. odmówił zmiany wysokości stawek (decyzje: k. 76-76v, 82-82v, 88-88v, 94-94v, 100-100v, 106-106v, 112-112v, 118-118v, 4 --- STRONA 5 --- 124-124v, 130-130v, 136-137, 142-142v, 159-159v, 161-161v, 167-167v, 173-173v, 192-192v i 197-197v akt) Powódka wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego z wnioskami o ustalenie, że odmowa zmiany stawki % jest nieuzasadniona (wnioski: k. 73-75, 79-81, 85-87, 97-99, 103-105, 109-111, 115-117, 156-158, 162-164, 168-170, 174-176, 193- 195, m199-201, 205-207, 211-213 i 217-219 akt). Orzeczeniami z dnia 23 grudnia 2009 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. oddaliło wnioski powódki (protokół rozprawy przed SKO: k. 152-152v akt, orzeczenia: k. 78-78v, 84-84v, 90-90v, 96-96v, 102-102v, 108- 108v, 114-114v, 120-120v, 126-126v, 132-132v, 138-138v, 155-155v, 161-161v, 167-167v, 173-173v, 192-192v i 197-197v akt). Powyższy stan faktyczny był bezsporny, wynika ze wskazanych dokumentów których autentyczność nie budzi wątpliwości. Sporne było wprawdzie to, w jaki sposób wykorzystane są poszczególne nieruchomości, albowiem zestawienia przedstawione przez strony nieznacznie różniły w przypadku niektórych nieruchomości (wykaz rozbieżności: k. 377-378 akt), co jednakże nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sporu. Sąd zważył, co następuje: Powództwo nie jest uzasadnione i podlega oddaleniu. Wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości określona została w przepisie art. 72 ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U.10.102.651 ze zm.). Opłatę tą ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi ona za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny. Za pozostałe nieruchomości gruntowe – poza innymi przypadkami wymienionymi w przepisie, nie mającymi zastosowania w przypadku spornych działek - wynosi ona 3 % ceny. Możliwość zmiany wysokości stawki procentowej przewidziana została w art. 73 ust. 2 ustawy. Zgodnie z jego treścią jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Procedurę związaną z wprowadzeniem zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste określają została natomiast w art. 78 ustawy. Polega on na tym, że użytkownik 5 --- STRONA 6 --- wieczysty może wnieść sprzeciw w sytuacji, gdy organ ustali nowe stawki opłat rocznych z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na której nieruchomość została oddana, w trybie art. 73 ust. 2 ustawy. Wówczas użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. W sprawie bezspornym jest, iż powódka nie wykorzystała tego trybu w sytuacji, gdy Gmina B. w dniu 13 października 2005 roku wypowiedziała stawkę 1% w odniesieniu do działek objętych pozwem, niewątpliwie upłynęły również terminy do wykorzystania tego trybu. Poza sporem pozostaje, że od czasu ostatniego wypowiedzenia stawek procentowych opłat rocznych, dokonanego wobec działek objętych pozwem w dniu 13 października 2005 roku, nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania, powodująca zmianę celu, na jaki nieruchomości te zostały oddane. Powódka wskazywała, że to przed poprzednią zmianą stawki procentowej wyodrębnienie geodezyjne działek nie doprowadziło do zmiany sposobu korzystania z nich. Pomimo tego nie zakwestionowała ona dokonanego w 2005 wypowiedzenia wysokości stawki procentowej pomimo tego, że zgodnie z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami miała do tego prawo. O tym, że prawidłowość wypowiedzenia opłaty rocznej może być kwestionowana tylko w trybie cytowanych wyżej przepisów, a bierna postawa zainteresowanego prowadzić może do związania ofertą nie odpowiadającą wymogom ustawy, wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 września 2009 roku I CSK 18/09 (Lex 533127 teza 3). Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego zawartym w motywach rostrzygnięcia zachodzi tu odstępstwo od sankcji nieważności bezwzględnej w wypadku niezgodności wypowiedzenia z przesłankami ustawowymi (przewidziane w art. 58 § 1 kc). Także Sąd Apelacyjny w Poznaniu w motywach wyroku z dnia 30 sierpnia 2007 roku I ACa 432/07 wskazał, że ustawodawca wprowadził możliwość żądania zmiany wysokości stawki procentowej już raz prawomocnie ustalonej, wyłącznie w sytuacji wymienionej w przepisie art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Lex 370775 teza 2). Sąd Okręgowy podziela poglądy obu sądów, na tle niniejszego sporu należy stwierdzić, iż brak trwałej zmiany sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości w okresie po 2005 roku (kiedy to ustalona została aktualna stawka 3 %), stanowi o bezzasadności powództwa w sprawie niniejszej. 6 --- STRONA 7 --- Tym samym obszerna argumentacja powódki, odnosząca się do celu na jaki przedmiotowe nieruchomości zostały oddane oraz w jaki sposób są one wykorzystywane, nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie. W ocenie Sądu ustawa o gospodarce nieruchomościami w sposób szczególny i wyczerpujący przewiduje sposoby oddziaływania użytkownika wieczystego na wysokość opłat rocznych i określa tryby właściwe do ustalania, czy opłaty te zostały ustalone w sposób uzasadniony. Dlatego też wyłączona jest możliwość skorzystania z powództwa o ustalenie z art. 189 kpc z uwagi na lex specialis jakim jest w tym zakresie ustawa o gospodarce nieruchomościami nawet w sytuacji, gdy wysokość opłaty określona została w sposób sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawa. Końcowo należy odnieść się do argumentacji zawartej w pozwie powołującej się na wcześniejsze orzeczenie wydane w sprawie II Ca 314/07 Sądu Okręgowego w Białymstoku. Powódka istotne wygrała ów proces, jednakże - jak wynika z uzasadnienia Sądu Okręgowego w tamtej sprawie (k. 178-190 akt), spór dotyczył wówczas wypowiedzenia wysokości 50% bonifikaty od opłaty rocznej. Niniejsza sprawa także dotyczy wysokości opłaty, jednakże nie w zakresie udzielenia samej bonifikaty a wyłącznie stawki procentowej opłaty od użytkowania wieczystego. Tym samym stan faktyczny oraz prawny w obu postępowaniach nie są tożsame i wbrew stanowisku powódki nie znajdą zastosowania w omawianym przypadku. O kosztach postępowania orzeczono w myśl art. 98 kpc, zasądzając od powódki na rzecz pozwanej koszty zastępstwa procesowego wraz z opłata od pełnomocnictwa, tj. kwotę 3.617 zł. Ich wysokość określono w oparciu o § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.). 7 --- STRONA 8 --- 8