Wyrok IC 1683/11 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 kwietnia 2013 roku Sąd Okręgowy w Bi

--- STRONA 1 --- Sygn. akt IC 1683/11 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 kwietnia 2013 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR del. Piotr Kozłowski Protokolant: Anna Owerczuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15.04.2013 roku sprawy z powództwa (…) Spółka Akcyjna w B. przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi Miasta B. o ustalenie I. Ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ulicy (…), składającej się z działek o numerach geodezyjnych: (…), obręb (…) oraz przy ulicy (…) składających się z działek o numerach geodezyjnych: (…), obręb (…), o łącznej powierzchni 16,5741 ha, za rok 2010 i lata następne – w kwocie 393.182,69 PLN ( trzysta dziewięćdziesiąt trzy tysiące sto osiemdziesiąt dwa złotych 69/100). II. Oddala powództwo w pozostałym zakresie. III. Nakazuje pobrać od powoda (…) Spółka Akcyjna w B. na rzecz Skarbu Państwa ( Sądu Okręgowego w Białymstoku) kwotę 20.231,66 złotych tytułem części brakujących kosztów sądowych. IV. Stwierdza, że pozostałe brakujące koszty sądowe ponosi Skarb Państwa. V. Znosi wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego. UZASADNIENIE 1 V \` I ¬„ _Źř --- STRONA 2 --- Powód (…) Spółka Akcyjna w B. wniósł o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w B. przy ulicy (…) oraz (…), dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta B. z dnia 8.12.2009 roku jest nieuzasadniona i w konsekwencji domagał się ustalenia opłaty w jej dotychczasowej wysokości. Wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów operatów sporządzonych przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w wysokości 9.000 złotych. Pozwany Skarb Państwa Prezydent Miasta B. wniósł o ustalenie, iż podwyższenie opłaty rocznej za rok 2010 i lata następne, z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste jest uzasadnione. Wyrokiem z dnia 9.05.2011 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku ustalił wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Białymstoku, oznaczonej numerami geodezyjnymi (…) o łącznej powierzchni 16,5741 ha – od roku 2010 i na lata następne – w wysokości 201.468,76 złotych. Ponadto zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 16.217 złotych tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 7.217 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego. Podstawę rozstrzygnięcia stanowiła opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości inż. M. A., którą Sąd uznał za wiarygodny dowód w sprawie. Na skutek apelacji wniesionej przez pozwanego, Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 15.04.2011 roku uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, pozostawiając Sądowi Okręgowemu w Białymstoku rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej. Sąd Apelacyjny stwierdził, że opinia biegłego sądowego M. A. jest niemiarodajna, zawiera istotne luki, jest nienależycie uzasadniona i nieweryfikowalna. 2 --- STRONA 3 --- Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznaniu sprawy ustalił co następuje: Powód (…) Spółka Akcyjna w B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ulicach (…) składającej się z działek o numerach geodezyjnych (…), obręb (…) oraz przy ulicy (…) składających się z działek o numerach geodezyjnych (…), obręb (…), o łącznej powierzchni 16,5741 ha, których właścicielem jest Skarb Państwa. Poprzednio obowiązująca opłata za użytkowanie wieczyste wskazanego gruntu wynosiła 201.468,76 złotych. Prezydent Miasta B. w dniu 8 grudnia 2009 roku wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przyjmując, że w związku z aktualizacją wartości nieruchomości, dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta B. operacie szacunkowym, wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji opłatę roczną na rok 2010 i lata następne ustalono w kwocie 586.009,57 złotych. Powód zaskarżył decyzję zmieniającą, wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., które orzeczeniem z dnia 9.06.2010 roku ustaliło wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości za lata 2010 i lata następne w dotychczasowej wysokości, tj. 210.468,76 złotych. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że właściciel dokonując aktualizacji opłaty rocznej nie dysponował prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, mogącym stanowić podstawę skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Oparł się przy tym na, złożoną przez powódkę i opłaconą przez nią w wysokości 9.000 złotych, opinię zespołu Opiniodawczo-Rozjemczego Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddziału w B. z dnia 22.03.2010 roku. Sprzeciw od w/w orzeczenia wniósł Prezydent Miasta B., co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. 3 --- STRONA 4 --- Ustalając wysokość opłaty rocznej za przedmiotowe grunty za rok 2010 i lata następne Sąd oparł się na opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości D. Z. ( k. 443 – 459). Łączna wartość rynkowa wszystkich działek według stanu nieruchomości i cen na dzień 8.12.2009 roku wynosi kwotę 13.106.089,76 złotych. Należy podkreślić, że biegła w sposób wszechstronny i fachowy ustosunkowała się do zarzutów stawianych przez stronę pozwaną. Wyjaśniła wszystkie zgłaszane wątpliwości, merytorycznie je uzasadniając. Po tych ustnych wyjaśnieniach, żadna ze stron postępowania nie zgłaszała zastrzeżeń do opinii sporządzonej przez biegłą D. Z.. Ocena materiału dowodowego: W niniejszej sprawie, oprócz opinii biegłej D. Z., Sąd dysponował opiniami biegłych M. A. i J. L.. Jednakże wartość merytoryczna tych dowodów nie pozwalała na uznanie ich za miarodajne. W zakresie opinii biegłego M. A. wypowiedział się już Sąd Apelacyjny w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 15.04.2011 roku, co zostało już wyżej przedstawione. Odnośnie zaś opinii biegłego sądowego J. L., to w ocenie Sądu Okręgowego, została ona sporządzona w sposób wadliwy. W szczególności przyjęcie przez biegłego do porównania jako nieruchomości podobne, transakcji sprzedaży z lat 2004 – 2007, jak również powierzchni nieruchomości podobnych, np. 444 m 2 i 564 m 2 , jest w ocenie Sądu ewidentnym naruszeniem wytycznych zawartych w Rozporządzeniu z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Wątpliwości co do rzetelności w/w opinii i jej weryfikowalności nie wyjaśniły również ustne zeznania biegłego na rozprawie w dniu 13.11.2012 roku. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: 4 --- STRONA 5 --- Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 j.t. z późn. zm.), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat, należy spełniać świadczenie podwyższone. Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy). Natomiast w myśl art. 80 ust. 1 i 2 ustawy, od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 zastępuje pozew. 5 --- STRONA 6 --- Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. W myśl zaś art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. ustawy. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.X.1997 r. II CKN 281/97 OSNC 1998 r. zs. 4 poz. 65 wskazał, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ukształtowany został, jako spór ustalający. W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości ustalona przez biegłą D. Z. w oparciu o sporządzoną opinię, nie była ostatecznie kwestionowana przez żadną ze stron. Mając na uwadze, że nieruchomość podlega stawce 3%, aktualizacja opłaty rocznej wynosi 393.182,69 złotych za rok 2010 i lata następne. W związku z powyższym orzeczono jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach znajduje swoje oparcie w art. 100 kpc. Na koszty sądowe składały się: opłata do pozwu w wysokości 19.228 złotych, opłata od apelacji w wysokości 19.228 złotych, koszty opinii biegłych 2.037,76 złotych, 3.056,65 złotych i 2.912,91 złotych. Powództwo zostało uwzględnione w 50,1% - do rozliczeń przyjęto więc, iż obie strony wygrały proces w częściach równych. Obie strony powinny ponieść koszty sądowe w wysokości 23.231,66 złotych. Biorąc pod uwagę, iż powód opłacił dotychczas kwotę 3.000 złotych, 6 --- STRONA 7 --- przypadająca na niego część brakujących koszów sądowych wynosi 20.231,66 złotych. Nie był zasadny wniosek powoda o rozliczenie poniesionej przez niego kwoty 9.000 złotych za opinię zespołu Opiniodawczo-Rozjemczego Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddziału w B. z dnia 22.03.2010 roku. Prywatne bowiem ekspertyzy, opracowane na zlecenie stron, czy to w toku procesu, czy jeszcze przed jego wszczęciem należy traktować, w razie przyjęcia ich przez sąd, jako wyjaśnienie stanowiące poparcie, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, stanowiska stron ( tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 25.05.2010 roku, lex 1120048). Uwzględnienie więc kosztów prywatnej ekspertyzy do kosztów sądowych możliwe byłoby jedynie wówczas, gdyby stanowiła ona podstawę rozstrzygnięcia, co w sprawie niniejszej nie miało miejsca. 7