Wyrok I C 97/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Opolu I Wy

--- STRONA 1 --- Sygn. akt I C 97/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Opolu I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący SSO Izabela Bogusz Protokolant: sekr. sądowy Małgorzata Gabriel po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2012 r. w Opolu sprawy z powództwa H. S. przeciwko E. N. o zapłatę I. umarza postępowanie, co do kwoty 8.562,50 ( osiem tysięcy pięćset sześćdziesiąt dwa złotych 50/100 ) zł, II. w pozostałym zakresie powództwo oddala, III. kosztami postępowania obciąża powoda w zakresie w jakim je poniósł. Na oryginale wła ś ciwy podpis Sygn. akt I ACa 299/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 kwietnia 2013 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu - Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Iwona Biedroń --- STRONA 2 --- Sędziowie: SSA Walter Komórek (spr.) SSA Ewa Głowacka Protokolant: Katarzyna Stalewska po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2013 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa H. S. przeciwko E. N. o zapłatę na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Opolu z dnia 28 grudnia 2012 r. sygn. akt I C 97/12 1. zmienia zaskarżony wyrok w punktach II i III w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz powoda 48.000 (czterdzieści osiem tysięcy) zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 marca 2012 r., a dalej idące powództwo oddala oraz zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 4.025 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; 2. dalej idącą apelację oddala; 3. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.687 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Na oryginale właściwe podpisy Sygn. akt I C 97/12 UZASADNIENIE Powód H. S. w pozwie z dnia 20.02.2012 r., ostatecznie sprecyzowanym w piśmie procesowym z dnia 07.12.2012 r. ( k. 234-236), skierowanym przeciwko E. N. wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 98.591,76 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych i zwrotu wydatków według spisu przedłożonego na rozprawie. W uzasadnieniu powód podniósł, że pozwana była najemcą lokalu użytkowego położonego w N. przy ul. (...) i mając możliwość wykupienia przedmiotowego lokalu od Gminy, namówiła powoda aby w przedmiotowym lokalu prowadził działalność, obok jej działalności. Powód w tym czasie podjął decyzję o rozpoczęciu działalności na własny rachunek i propozycja pozwanej wydała mu się warta rozważenia. Pierwotnie pozwana chciała, aby Gmina sprzedała lokal użytkowy jej i powodowi, każdemu 1/2 udziału w prawie własności. Jednak takiej możliwości nie było, bowiem lokal mógł kupić tylko najemca lokalu, a nim była tylko pozwana. Strony uzgodniły, iż pozwana po wykupie lokalu od Gminy przeniesienie prawo własności do części lokalu na rzecz powoda. W tym czasie powód udzielił pozwanej pożyczki na wpłatę części nabycia ceny lokalu, a pozostała część została rozłożona na 10 lat. Strony ustaliły, iż powód będzie wpłacał pozwanej co miesiąc połowę raty płatnej do Gminy, co zostanie mu później zaliczone na poczet ceny nabycia części lokalu. Powód twierdził, że na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu użytkowego z dnia 05.05.2000 r. strony ustaliły, iż pozwana po nabyciu lokalu użytkowego od Gminy N. i załatwieniu formalności, odsprzeda powodowi 50% --- STRONA 3 --- lokalu (część A oznaczona na rysunku z inwentaryzacji). Cena lokalu została określona na kwotę 70.000 zł, przy czym zasady spłaty miały zostać określone w momencie zakupu lokalu, z uwzględnieniem zobowiązań wobec Gminy. Zgodnie z § 2 umowy przedwstępnej ustalono, iż częścią zobowiązania za przedmiotową część lokalu, określoną w § 1 pkt 1 będzie pożyczka w wysokości 22.000 zł. W dniu 15.12.2000 r. powód udzielił pozwanej kolejnej pożyczki na kwotę 14.500 zł. Pożyczka ta miała być zwrócona do dnia 31.01.2001 r., jednak pozwana nie zwróciła zaciągniętego długu. W obu w/w umowach strony ustaliły, iż zabezpieczeniem pożyczek będzie odsprzedaż części lokalu przy ul. (...) w N.. W sprawie zapłaty obu pożyczek toczy się postępowanie sądowe przed Sądem Rejonowym w Nysie, pod sygn. akt I Cupr 213/10. Przedmiotowy lokal uległ zalaniu podczas powodzi w 1997 r. Wymagał przeprowadzenia znacznych nakładów finansowych, zwłaszcza iż ze względu na planowaną przez powoda działalność ubezpieczeniową musiał spełniać standardy (...) U.. W tej sytuacji, jak twierdził powód, aby moc podejmować działania w stosunku do przedmiotowego lokalu, a także aby móc odliczyć część wydatków na remont, musiał mieć tytuł prawny do przedmiotowego lokalu. Zgodnie z § 4 umowy najmu z dnia 01.07.2000 r. powód był zobowiązany do utrzymania wynajętej powierzchni w należytym stanie i porządku. Zapis ten stanowił wyjątek w stosunku do regulacji kodeksowej, która taki obowiązek nakłada na wynajmującego, a nie na najemcę. Zgodnie z aneksem z dnia 10.07.2000 r. strony ustaliły, iż pozostałe nakłady zwiększające użyteczność lokalu poniesienie powód. Mając na uwadze obowiązek pozwanej w takiej sytuacji do zwrotu tych nakładów, strony ustaliły ryczałtowo kwotę czynszu za cały czas trwania umowy. W rzeczywistości kwota czynszu na poziomie 3.000,80 zł wynikała z wysokości rat kredytu, które w dacie podpisania aneksu do umowy zostały zapłacone przez powoda. Powód twierdził również, że w tych okolicznościach, mając na uwadze powyższy cel, strony zawarły w dniu 01.07.2000 r. umowę, którą określiły jako „umowę najmu”. Umowa ta była pozorna o czym świadczy fakt, iż po obu stronach tej czynności brak było zamiaru wywołania skutków prawnych tej czynności, ani pozwana ani też powód nie mieli zamiaru zawierać umowy najmu, lecz jedynie aby powód miał tytuł prawny do lokalu w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej, do czasu aż pozwana przeniesie na niego prawo własności do części lokalu, z kolei po stronie pozwanej był zamiar otrzymywania od powoda co miesiąc wpłaty kwoty, odpowiadającej połowie raty kredytu z tytułu zakupu przedmiotowego lokalu, a po skończeniu spłaty, zaliczenie tych wpłat oraz pożyczek udzielonych w dniu 05.05.2000 r. i w dniu 15.12.2000 r. na poczet ceny nabycia przez powoda części przedmiotowego lokalu. Powód podniósł, że w okresie od 01.07.2000 r. do 31.12.2002 r. pozwana nie wystawiła powodowi żadnej faktury z tytułu czynszu. Natomiast powód przez cały ten czas dokonywał – na rachunek pozwanej- przedpłat na poczet nabycia 1/2 udziału w prawie własności przedmiotowego lokalu. Ponadto ponosił on koszty utrzymania lokalu, tj. media a także przypadające na lokal opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej z tytułu kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Wysokość wpłat była uzależniona od wysokości raty kredytu, którą podawała pozwana. Za okres od lutego do grudnia 2002 r. powód wpłacił na rachunek pozwanej kwotę 10.863,60 zł. Pismem z dnia 31.12.2002 r. powód wypowiedział umowę najmu z dnia 01.07.2000 r., zwracając się do pozwanej o podjęcie czynności związanych ze sprzedażą części lokalu, zgodnie z umową przedwstępną z dnia 05.05.2000 r. W tym czasie pozwana miała problemy finansowe i zadłużenie w stosunku do ZUS. Z tego tytułu na przedmiotowym lokalu ustanowiono hipotekę na rzecz ZUS. Spłata zadłużenia przez pozwaną trwała 3 lata. W tej sytuacji, wobec dalszego przedłużenia przez pozwaną terminu do sfinalizowania umowy sprzedaży części lokalu użytkowego, doszło do zawarcia kolejnej umowy określonej jako „umowa najmu lokalu” z dnia 01.01.2003 r. Ta umowa również była pozorna. Zgodnie z treścią tej umowy czynsz został określony w formie jednorazowej kwoty w wysokości 3.600 zł, jako rozliczenie nakładów poniesionych przez powoda na lokal pozwanej. W okresie od 01.01.2003 r. do 31.12.2005 r. pozwana wystawiła powodowi faktury na różne kwoty i z różnych tytułów, w nieregularnych odstępach czasowych. W 2003 r. pozwana nie wystawiła powodowi żadnej faktury. W 2004r. pozwana wystawiła faktury za prąd i czynsz. W 2005 r. pozwana nie wystawiła żadnej faktury. Natomiast powód przez cały ten okres dokonywał na rachunek pozwanej przedpłat na poczet ceny nabycia 1/2 udziału w prawie własności przedmiotowego lokalu. Wysokość opłat była uzależniona od wysokości raty kredytu, którą podawała pozwana. Za okres od 2003 r. do 2005 r. powód wpłacił --- STRONA 4 --- na rachunek pozwanej kwotę 39.341,16 zł. W 2006 r. pozwana wstawiła powodowi 6 rachunków, każdy na kwotę 225 zł, a w tym okresie powód dokonał wpłat na rachunek pozwanej łącznie na kwotę 10.540 zł. W 2007r. pozwana wystawiła powodowi 8 rachunków na łączną kwotę 1.825 zł, a w tym czasie powód dokonał, tytułem „rat kredytowych i wspólnoty” wpłat na łączną kwotę 10.710 zł. W 2008 r. pozwana wystawiła powodowi 10 rachunków na łączną kwotę 2.595 zł, a w tym okresie powód dokonał wpłat na rachunek pozwanej tytułem „rat kredytowych i wspólnoty” kwoty 11.150 zł. W 2009 r. pozwana wystawiła powodowi 9 rachunków na łączną kwotę 8.195 zł, a w tym okresie dokonał wpłat na rachunek pozwanej tytułem „rat kredytowych i wspólnoty” kwoty 11.280 zł. W 2010 r. pozwana wystawiła powodowi 5 rachunków na łączną kwotę 4.700 zł, przy czym wszystkie te rachunki dostarczyła powodowi w dniu 24.05.2010 r. W tym okresie powód dokonał wpłat na jej rachunek tytułem „rata kredytowa i wspólnota” na łączną kwotę 4.700 zł. Powyższe okoliczności, a także zachowanie stron w tym okresie, a to brak ustalenia przez strony istotnego elementu umowy najmu, jakim jest płacenie przez najemcę umówionego czynszu, zdaniem powoda potwierdzają to, iż umowa najmu z dnia 01.07.2000 r., jak i umowa najmu z dnia 01.01.2003 r. jako czynności pozorne były nieważne, a pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy użyczenia, która trwa do dnia dzisiejszego. Ogółem, w okresie obowiązywania umowy pomiędzy stronami, powód przekazał pozwanej nieprzedawnioną na dzień wytoczenia powództwa kwotę 98.591,76 zł, na którą składa się kwota 90.029,26 zł stanowiąca świadczenie nienależne ( wpłaty powoda na poczet ceny nabycia części lokalu) oraz kwota 8.562,50 zł wpłacona przez powoda tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Powód podnosił, że w okresie zajmowania lokalu pozwanej kilka razy ponaglał ją do wywiązania się ze swojego zobowiązania do przeniesienia własności części lokalu, ale pozwana nie chciała, tłumaczyła się tym, iż w takiej sytuacji nie będzie miała pewności, iż powód nadal będzie uczestniczył w spłacie kredytu, a sama takich możliwości finansowych nie miała, potem pojawiła się jeszcze kwestia zadłużenia wobec ZUS. Pozwana wielokrotnie potwierdzała wobec powoda, iż przeniesie na niego własność części lokalu. O tym iż nie zamierza dotrzymać uzgodnień dowiedział się dopiero z pisma pozwanej z dnia 11.06.2010 r. w którym pozwana zażądała od niego wydania jej części lokalu. Powód wskazał, że źródłem jego roszczenia są przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia. Argumentował, że dokonywał przedpłat na poczet ceny nabycia lokalu użytkowego, na podstawie porozumienia zawartego pomiędzy stronami, opartego na postanowieniach umowy przedwstępnej z dnia 05.05.2000 r. W czerwcu 2010 r. pozwana wycofała się z postanowień umowy przedwstępnej, co oznacza iż podstawa na której dokonywał wpłat na poczet pozwanej w okresie od 2000 r. do 2010 r. odpadła, co oznacza iż świadczenie powoda uzyskało cechy świadczenia nienależnego. W odpowiedzi na pozew z dnia 15.03.2012 r. (k. 129-131) pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, podnosząc że roszczenia powoda są bezzasadne i służą jedynie przedłużeniu w czasie postępowania o wydanie przez powoda bezumownie zajmowanego lokalu, które toczy się przed Sądem Rejonowym w Nysie. W uzasadnieniu pozwana podniosła, że w umowie przedwstępnej z dnia 05.05.2000 r. zobowiązała się do odsprzedania powodowi części przedmiotowego lokalu, a nie do przeniesienia własności. Zarzuciła również, że powód remontował lokal bez uzgadniania z nią czegokolwiek i nie przedstawiając jej do zatwierdzenia jakichkolwiek, związanych z tym rachunków. Wskazała również na niską ratę czynszu wynoszącą około 78 zł miesięcznie, podczas gdy z bliźniaczej części lokalu otrzymywała czynsz najmu w wysokości 2.000 zł miesięcznie, dlatego w jej ocenie wszystkie roszczenia dotyczące remontu są bezzasadne. Pozwana podkreśliła że zawarta w dniu 01.07.2000 r. umowa najmu oznaczała rezygnację powoda z zakupu lokalu, gdyż nieprawdą jest, że tylko w ten sposób mógł on odliczać sobie koszty remontu, gdyż mógł ten lokal kupić, na co cały czas zgadzała się pozwana. Zaprzeczyła by umowy najmu były zawarte dla pozoru. Podkreśliła, że powód niczego nie kupił, a w okresie od 01.07.2000 r. do 31.12.2002 r. zapłaciła przeszło 30.000 zł rat kapitałowych i drugie tyle odsetek. Pozwana podała również, że powód nie wypowiedział jej umowy najmu, pismem z dnia 31.12.2000 r. ani --- STRONA 5 --- że zwrócił się w nim o podjęcie czynności związanych ze sprzedażą części lokalu. Jako nieprawdę wskazała również zarzut, iż na jej lokalu została ustanowiona hipoteka na rzecz ZUS. Pozwana podniosła, że powód dokonywał na jej rzecz wpłat opisanych jako czynsz, a kiedy po 7 latach zaczął je opisywać jako „rata”, to uznała iż jest to rata czynszu. Rachunki zgodnie z umowami najmu wystawiała w różnych okresach, gdyż przy rachunkach uproszczonych nie obowiązywał jej miesięczny termin rozliczenia. Zaprzeczyła by doszło między nimi do zawarcia umowy użyczenia, która trwa do dnia dzisiejszego, wskazując iż była samotną matką, wychowującą trójkę dzieci i nie byłoby jej stać na zawarcie takiej umowy. Ponadto podniosła, iż w czerwcu 2010 roku kazała powodowi opuścić lokal w związku z bezumownym korzystaniem. Podniosła również, że umowa przedwstępna została zawarta na czas określony, gdyż sprzedaż miała nastąpić najpóźniej do trzech miesięcy od dnia podpisania umowy, czyli do 31.07.2000 r. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Pozwana była najemcą lokalu użytkowego – sklepu wielobranżowego, położonego w N. przy ul. (...), składającego się z dwóch sal sklepowych, łącznika, magazynu, korytarza, pomieszczenia biurowego i wc o łącznej powierzchni użytkowej 98,09 m 2 . Pozwana była zainteresowana wykupem najmowanego lokalu użytkowego. Z uwagi na problemy finansowe, zaproponowała powodowi sprzedaż połowy przedmiotowego lokalu, na co powód wyraził zgodę. Strony znały się już wcześniej, pozwana pracowała w firmie powoda, uczyła się od niego rozmów z klientami i miała do niego zaufanie. W wyniku rokowań z dnia 04.05.2000 r. Gmina N. ustaliła cenę sprzedaży tego lokalu na kwotę 137.991 zł, którą pozwana miała zapłacić w 120 ratach, pierwszą w dniu zawarcia umowy notarialnej, w wysokości 13.991 zł, kolejne 118 w równych kwotach po 1.040 zł miesięcznie. Ostatnia rata w wysokości 1.280 zł miała zostać uiszczona w dniu 25.04.2010 r. Niespłacona część należności podlegała oprocentowaniu, przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli, stosowanej w NBP, a należność główna, nie spłacona w wyznaczonym terminie podlegała oprocentowaniu odsetkami ustawowymi. W dniu 05.05.2000 r. pozwana zawarła z Gminą N. umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży lokalu, na mocy której nabyła na własność, położony przy ul. (...) w N. lokal użytkowy – usługowy nr 3u wraz z udziałem wynoszącym (...) części we własności budynku i jego urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Pozwana nie wszystkie raty spłaciła w terminie, z tego powodu Gmina naliczyła odsetki w łącznej wysokości: w 2006 r. – 437,73 zł, w 2007 r. – 2.500 zł, w 2008 r. – 1.100 zł, w 2009 r. – 1.824 zł, w 2010 r. – 128,62 zł. Dowód: wypis aktu notarialnego z dnia 05.05.2000 r. – k. 17/2 – 20, odpis z księgi wieczystej –k. 132-133, protokół z rokowań przeprowadzonych w dniu 04.05.2000 r. – k. 16-17, harmonogram dokonanych wpłat– k. 161, zeznania pozwanej – k. 226/2-227. W dniu 05.05.2000 r. pozwana zawarła z powodem umowę zatytułowaną „umowa przedwstępna”, w której zobowiązała się, iż w momencie nabycia przedmiotowego lokalu oraz załatwienia aktów własności, odsprzeda powodowi część przedmiotowego lokalu, określoną w planie lokalu, będącego załącznikiem nr 1 do niniejszej umowy, jako część A z pomieszczeniami 1A, 2A, 3A. Sprzedaż miała nastąpić najpóźniej do trzech miesięcy od daty podpisania umowy, tj. do dnia 31.07.2000 r. Wartość przedmiotowej części lokalu została określona na 50% wartości całego lokalu --- STRONA 6 --- tj. na kwotę 70.000 zł, która miała być spłacana zgodnie z zasadami ustalonymi przez strony w momencie zakupu, z uwzględnieniem zobowiązań w stosunku do (...) w N.. Częścią zobowiązania za przedmiotową część lokalu miała być pożyczka w wysokości 22.000 zł, określona warunkami umowy zawartej w dniu 05.05.2000 r. pomiędzy stronami. Umowa nie została sporządzona w formie aktu notarialnego. Dowód: umowa przedwstępna z dnia 5.05.2000 r. wraz z załącznikiem – k. 21 -22, zeznania świadka B. Ś. – k. 186/2. W dniu 05.05.2000 r. strony zawarły również umowę pożyczki pieniężnej w kwocie 22.000 zł. Jako zabezpieczenie pożyczki pozwana wystawiła powodowi podpisany weksel in blanco. Pozwana zobowiązała się zwrócić otrzymaną kwotę w terminie trzech miesięcy od daty podpisania umowy, czyli do dnia 31.07.2000 r. W tym samym dniu strony podpisały aneks do umowy pożyczki, na mocy którego zabezpieczeniem pożyczki miała być odsprzedaż części lokalu przy ul. (...) w N.. W momencie sprzedaży części lokalu powodowi, jego roszczenia w stosunku do pozwanej miały wygasnąć. Dowód: umowa pożyczki z dnia 05.05.2000 r. – k. 23, aneks do umowy pożyczki z dnia 05.05.2000 r. – k. 24. W dniu 15.12.2000 r. strony zawarły kolejną umowę pożyczki, na mocy której powód pożyczył pozwanej kwotę 14.500 zł. Ponownie zabezpieczeniem pożyczki miał być podpisany przez pozwaną weksel in blanco oraz odsprzedaż części lokalu przy ul. (...) w N.. Zgodnie z § 3 pkt 2 umowy roszczenia pożyczkodawcy wobec pożyczkobiorcy miały wygasnąć w momencie dokonania sprzedaży przedmiotowego lokalu. Pozwana zobowiązała się zwrócić otrzymaną kwotę do dnia 31.01.2001 r. Dowód: umowa pożyczki z dnia 15.12.2000r. – k. 25. W dniu 01.07.2000 r. pozwana zawarła z powodem i R. S. – właścicielami Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego (...) z siedzibą w W. 188 - umowę najmu, prawej połowy, należącego do pozwanej lokalu użytkowego przy ul. (...) w N.. Czynsz najmu został ustalony w wysokości 1.560 zł + 22% VAT. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Każda ze stron mogła ją wypowiedzieć z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. W dniu 10.07.2000 r. strony podpisały aneks do umowy najmu, którym zmieniły wysokość czynszu najmu lokalu, ustalając go w wysokości 3.000,80 zł brutto za okres od 01.07.2000 r. do 31.12.2002 r., płatność miała nastąpić w dwóch ratach: pierwsza płatna do 10.07.2000 r. – w kwocie 2.000,80 zł i druga płatna do 31.08.2000 r. – w kwocie 1.000 zł. Po upływie tego okresu strony miały ustalić nowy wymiar czynszu. Dowód: umowa najmu z dnia 01.07.2000 r. – k. 26, aneks nr (...) do umowy najmu lokalu z dnia 10.07.2000 r. – k. 27. Powód, po objęciu lokalu w posiadanie, od września 2000 r. do stycznia 2001 r. przeprowadził w nim, na własny koszt remont, aby dostosować lokal dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Koszt remontu wyniósł 16.911,52 zł. Dowód: dowody wpłaty – k. 29, 32, 39/2, umowy – k. 30-31, 38, 39, rachunki – k. 33-35, faktury – k. 36-37, zeznania świadków: R. S. –k. 187, --- STRONA 7 --- M. Z. - k. 187/2- 188, zeznania powoda – k. 225-226. Pozwana, pomimo podpisanych umów najmu, przez cały czas była zainteresowana sprzedażą części lokalu użytkowego powodowi, za kwotę 70.000 zł. W związku z tym pismem z dnia 30.08.2000 r. zwróciła się do Zarządu Miasta i Gminy w N. o wyrażenie zgody na sprzedaż powodowi połowy lokalu użytkowego. Pismem z dnia 11.09.2000 r. pozwana została poinformowana o tym, że Zarząd Miejski w N. na posiedzeniu w dniu 07.09.2000 r. wyraził zgodę na powyższą transakcję. Jednakże warunkiem odsprzedaży części lokalu miało być poddanie się przez nabywcę w akcie notarialnym rygorowi egzekucji w myśli art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., w przypadku nie dotrzymania ustalonych umową notarialną terminów spłaty pozostałych rat za nabyty lokal. Powód nie zapłacił pozwanej dalszej kwoty 48.000 zł tytułem ceny nabycia przedmiotowego lokalu i do zawarcia umowy kupna-sprzedaży pomiędzy stronami ostatecznie nie doszło. Dowód: pismo pozwanej z dnia 30.08.2000 r. – k. 15, pismo Naczelnika z dnia 11.09.2000 r. – k. 222, zeznania pozwanej – k. 226/2-227. W dniu 31.12.2002 r. H. S., reprezentując PHU (...) sporządził dokument zatytułowany „wypowiedzenie umowy najmu nr (...)”, w którym wypowiedział umowę najmu lokalu z dnia 01.07.2000 r., w miejsce której, w dniu 01.01.2003 r. miała wejść nowa umowa zawarta na czas określony od 01.01.2003 r. do 31.12.2005 r. W piśmie zawarto również sformułowanie „Do dnia zakończenia umowy terminowej, czyli do 31.12.2005 r. wnioskuję o podjęcie kroków związanych ze sprzedażą przedmiotowego lokalu użytkowego przy ul. (...) w N., zgodnie z umową przedwstępną z dnia 05.05.2000 r. zawartą pomiędzy Panią (pozwaną) jako sprzedającą a mną H. S. jako kupującym”. Pismo zostało zaadresowane do pozwanej, jednak nie zostało jej doręczone. Dowód: pismo z dnia 31.12.2002r. – k. 42, zeznania pozwanej – k. 227. W dniu 01.01.2003 r. pozwana zawarła z PHU (...) R. i H. S., reprezentowanym przez powoda, kolejną umowę najmu lokalu na czas określony od 01.01.2003 r. do 31.12.2005 r. Po jej zakończeniu prawo pierwszeństwa zawarcia nowej umowy miało przysługiwać najemcy, wg zasad określonych w nowej umowie. W § 4 pkt 1 umowy strony postanowiły, iż koszty związane z przywróceniem użyteczności wynajętego lokalu oraz wszelkie dodatkowe nakłady poniesione na dostosowanie lokalu dla potrzeb działalności prowadzonej przez najemcę miał ponieść powód. Czynsz najmu lokalu za czas trwania umowy został określony na kwotę 3.600 zł, płatny w całości z dołu na zakończenie umowy najmu, tj. 31.12.2005 r. Ustalona forma płatności wynikała z poniesionych przez najemcę wysokich kosztów adaptacyjnych lokalu. Projekty wszystkich umów zawartych pomiędzy stronami przygotowywał powód. Dowód: umowa najmu z dnia 1.01.2003r. – k. 28, zeznania pozwanej – k. 226/2-227. Po upływie okresu umowy najmu z dnia 01.01.2003 r., tj. po 31.12.2005 r. powód nadal prowadził działalność gospodarczą w lokalu użytkowym pozwanej i uiszczał jej czynsz miesięczny w różnych wysokościach. Pomiędzy stronami nie doszło do podpisania kolejnej umowy najmu, albowiem powód uzależnił jej podpisanie od wystawienia przez pozwaną trzeciego weksla in blanco, na co ona nie chciała się zgodzić. --- STRONA 8 --- W okresie od lutego 2002 roku do kwietnia 2010 roku powód przekazał na rachunek pozwanej tytułem czynszu za zajmowany lokal łącznie kwotę 98.591,76 zł w tym kwotę 8.562,50 zł tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Powód na przelewach do końca 2006 roku wpisywał, że przekazuje je tytułem czynszu, natomiast od stycznia 2007 r., że płaci je tytułem raty i wspólnoty. Co miesięczne kwoty, opłacane przez powoda, początkowo były w różnej wysokości, ponieważ był jeden wspólny licznik prądu. Po jego rozdzieleniu płacona przez powoda miesięczna rata czynszu była stała, różnica wynikała jedynie z różnych wysokości wpłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Od początku obowiązywania pomiędzy stronami umowy najmu przedmiotowego lokalu użytkowego strony ustaliły, że czynsz najmu będzie na minimalnym poziomie 900 zł miesięcznie. Pozwana wyraziła zgodę na wpisanie zaniżonego czynszu do umów najmu oraz na otrzymywanie fatycznie również zaniżonego czynszu z uwagi na koszty remontu poniesione przez powoda. Oprócz czynszu powód nie ponosił żadnych kosztów utrzymania lokalu np. opłat z tytułu podatku od nieruchomości, opłat na rzecz Wspólnoty itd. Nigdy pomiędzy stronami nie było ustaleń, aby przekazywane przez powoda pieniądze były ratami za nabycie przedmiotowego lokalu użytkowego. W momencie podpisywania umów najmu pozwana była samotną matką, wychowującą trójkę dzieci i nie było jej w żadnym wypadku stać na bezpłatne użyczenie lokalu użytkowego, z którego mogła osiągać dochód około 2.000 zł, albowiem taki dochód osiągała z drugiej części tego lokalu. Dowód: umowa o przyłączenie do sieci – k. 61-62, zestawienie dokonanych przez powoda wpłat – k. 234-237, polecenia przelewu – k. 63-120, zeznania pozwanej – k. 226/2 - 227. Pozwana wystawiała powodowi faktury z tytułu opłat za media, energię elektryczną i czynsz na następujące kwoty: - 1.181 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 3.02.2001 r., - 800,32 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 23.10.2001 r., - 1.220 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 31.12.2001r. – 583 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 30.01.2002 r., - 516 zł, w tym czynsz – 134,20 zł – faktura nr VAT nr (...) z dnia 31.01.2004 r., - 544,00 zł, w tym czynsz – 134,20 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 28.02.2004 r., - 1.275,96 zł, w tym czynsz za 2 miesiące – 297,68 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 22.04.2004 r., - 299 zł, w tym czynsz – 149 zł – faktura VAT nr (...) z dnia 28.05.2004 r., - 362 zł – czynszu – faktura VAT nr (...) z dnia 25.06.2004 r., - 939,40 zł – czynszu – faktura VAT nr (...) z dnia 28.07.2004 r., - 939,40 zł czynszu – faktura VAT nr (...) z dnia 31.08.2004 r. - 1.100 zł – czynszu – faktura VAT nr (...) z dnia 30.09.2004 r., - 1.019,92 zł – czynszu – faktura nr VAT nr (...) z dnia 31.10.2004 r. Począwszy od 2006 roku pozwana wystawiała pozwanemu rachunki na następujące kwoty czynszu: w 2006 r. od maja do października w kwocie na 225 zł miesięcznie, w 2007 r. od stycznia do czerwca 2007 r. na 225 zł miesięcznie, w lipcu 2007 r. na 235 zł, w listopadzie 2007 r. na 230 zł, w grudniu 2007 r. na 235 zł, w 2008 r. od stycznia do marca na 245 zł miesięcznie, w kwietniu 2008 r. na 250 zł, od maja do czerwca 2008 r. i od października 2008 r. do czerwca 2009 r. na 265 zł miesięcznie, we wrześniu 2008 r. na 530 zł, w sierpniu, we wrześniu i w listopadzie 2009 r. na 2.229 zł, w styczniu, w marcu, w maju i grudniu (...). na 940 zł. Pozwana za zgodą powoda wystawiała faktury i rachunki na niższe kwoty aniżeli faktycznie otrzymywała od powoda, z uwagi na brak pieniędzy na opłacenie podatków. Uwidocznione na rachunkach kwoty powód odliczał od kosztów prowadzenia działalności gospodarczej. Dowód: faktury – k. 40-41, 43-47, rachunki –k. 48-60, zeznania pozwanej – k. 226/2-227. --- STRONA 9 --- W okresie gdy powód prowadził działalność gospodarczą w jednej części lokalu użytkowego pozwanej, druga jego część była stale przez pozwaną wynajmowana innym najemcom. W dniu 01.09.2000 r. pozwana podpisała umowę najmu z M. O., prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie: handel RTV, lombard, usługi ksero i komis. Przedmiotem najmu było pomieszczenie biurowe o powierzchni 10 m 2, będące częścią lokalu użytkowego pozwanej, czynsz najmu został ustalony na kwotę 600 zł netto. Następnie w dniu 01.06.2002 r. pozwana podpisała umowę najmu z firmą Cukiernia (...). Przedmiotem najmu była połowa sali sklepowej z witryną i zapleczem o powierzchni około 40 m 2 . Czynsz najmu został ustalony przez strony na kwotę 1.400 zł netto. Dowód: umowa najmu z dnia 01.09.2000 r. – k. 179-180, umowa najmu z dnia 01.06.2002 r. – k. 181-183, Pismem z dnia 11.06.2010 r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu i wezwała do natychmiastowego opróżnienia i wydania lokalu użytkowego położonego w N. przy ul. (...), nie później niż w terminie do dnia 25.06.2010 r. Do dnia dzisiejszego powód nie opuścił przedmiotowego lokalu. Do kwietnia 2012 r. powód płacił pozwanej po 200 zł miesięcznie za korzystanie z lokalu. Od kwietnia nie płaci żadnych kwot. Przed Sądem Rejonowym w Nysie toczy się sprawa z powództwa E. N. przeciwko H. S. o eksmisję oraz sprawa z powództwa H. S. przeciwko pozwanej o zapłatę ( zwrot udzielonych pożyczek). Pismem z dnia 06.02.2012 r. pełnomocnik powoda wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 98.584,76 zł tytułem nienależnie pobranego świadczenia. Dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu – k. 121, pismo pełnomocnika powoda – k. 122, wezwanie do zapłaty – k. 123, potwierdzenia otrzymania przelewu – k. 170-178, zeznania pozwanej – k. 226/2-227. Sąd zważył, co następuje: Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Powód oparł swoje żądanie na treści art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 1 k.c., twierdząc że pozwana bezpodstawnie wzbogaciła się, gdyż dokonywał on przedpłat na poczet ceny nabycia lokalu użytkowego, na podstawie porozumienia zawartego pomiędzy stronami, opartego na postanowieniach umowy przedwstępnej z dnia 05.05.2000 r. W czerwcu 2010 r. pozwana wycofała się z postanowień umowy przedwstępnej, co oznacza iż podstawa na której dokonywał wpłat na poczet pozwanej w okresie od 2000 r. do 2010 r. odpadła, co w konsekwencji oznacza, iż świadczenie powoda uzyskało cechy świadczenia nienależnego. Najistotniejszą kwestię w sprawie stanowiło ustalenie wzajemnych relacji pomiędzy stronami i skutków podejmowanych przez nie czynności prawnych. Bezspornym było, że pozwana w dniu 05.05.2000 r. nabyła od Gminy N. lokal użytkowy położony w N. przy ul. (...). Nie ulega również wątpliwości, że pozwana w tej dacie nie dysponowała własnymi środkami finansowymi i zwróciła się do powoda o pomoc. Powód przyznał, że wyraził zgodę, zaś sposób w jaki udzielił tej pomocy obrazuje zawarta pomiędzy --- STRONA 10 --- stronami umowa przedwstępna. Wprawdzie, wobec niezachowania formy aktu notarialnego, nie wywiera ona żadnego skutku w obrocie prawnym, ale pozwala ustalić wolę i zamiar stron w tej dacie. Co do zasady powód zgodził się wesprzeć finansowo pozwaną w zamian za możliwość kupna połowy lokalu za kwotę 70.000 zł, tj. 50% wartości oszacowania przez Gminę. Pomocy tej powód udzielił pożyczając pozwanej kwotę 22.000 zł. Powód nie przekazał dalszej brakującej kwoty, tj. 48.000 zł i ostatecznie nie doszło pomiędzy stronami do podpisania umowy kupna- sprzedaży, pomimo zgody na taką transakcję ze strony Zarządu Miejskiego w N.. Pomiędzy stronami doszło jednak do zawarcia kolejnej umowy pożyczki w dniu 15.12.2000 r., na kwotę 14.500 zł. W obu umowach strony zastrzegły, iż roszczenia pożyczkodawcy ( powoda) wygasają w momencie sprzedaży przedmiotowego lokalu przez pozwaną. Z treści umów pożyczek i umowy z dnia 05.05.2000 r., nazwanej umową przedwstępną, jednoznacznie wynika, iż wolą stron było podpisanie umowy kupna-sprzedaży przedmiotowego lokalu użytkowego. Do zawarcia umowy jednak nie doszło z przyczyn odmiennie przedstawianych przez strony. Zdaniem Sądu na wiarę w pełni zasługują zeznania pozwanej, które są jasne, logiczne i w pełni znajdują potwierdzenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym, w postaci dokumentów. Zdaniem Sądu do zawarcia umowy kupna-sprzedaży pomiędzy stronami nie doszło z powodu nieuregulowania przez powoda całości ceny ustalonej przez strony w umowie z dnia 05.05.2000 r. Na wiarę, zdaniem Sądu, nie zasługują zeznania powoda, co do przyczyn nie podpisania umowy oraz w pozostałym zakresie dotyczącym wzajemnych uzgodnień pomiędzy stronami. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż powód zeznał, że Zarząd Miejski w N. nie wyraził zgody na podział lokalu użytkowego i sprzedaż jego części. Powyższe twierdzenia są sprzeczne nie tylko z zeznaniami pozwanej i świadka M. Z., ale także z dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy ( k. 15 i 222). Po drugie powód wskazał, iż nie doszło do podpisania umowy ponieważ lokal był obciążony hipoteką na rzecz ZUS. Twierdzenia w tym zakresie są gołosłowne i nie poparte żadnymi dowodami. Po trzecie zeznania powoda są nielogiczne w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego. Pozwana, matka samotnie wychowująca trójkę dzieci, posiadająca do spłaty cenę nabycia lokalu użytkowego, nie miała żadnych racjonalnych powodów, dla których miałaby przekazać lokal użytkowy powodowi do bezpłatnego użytkowania. Tym bardziej, że druga część lokalu użytkowego, po zakończeniu przez pozwaną prowadzenia działalności, została wynajęta i przynosiła jej dochód w wysokości 2.000 zł netto ( k. 179-183). Po czwarte nieprawdziwe są twierdzenia powoda, iż ustalona w umowie z dnia 01.07.2000 r. kwota czynszu tj. 1560 zł + Vat odpowiadała połowie raty, którą pozwana miała wpłacić do (...) i połowie kosztów należnych Wspólnocie Mieszkaniowej. Z umowy notarialnej z dnia 05.05.2000 r. ( k. 17-20) jednoznacznie wynika, iż pozwana była zobowiązana do zapłaty raty miesięcznej w kwocie 1.040 zł, a zobowiązania wobec Wspólnoty nie przekraczały 200 zł miesięcznie ( skoro w 2002 r. wynosiły one 165 zł – k. 234). Te wszystkie sprzeczności, brak jasności i logiki w zeznaniach powoda spowodowały, że Sąd uznał je za niewiarygodne. O woli stron świadczą również zawarte umowy najmu lokalu. Pierwsza, która została zawarta w dniu 01.07.2000 r. i do dziś nie została rozwiązana przez strony. Ustalona początkowo kwota najmu w wysokości 1.560 zł netto została zmieniona aneksem z dnia 10.07.2000 r., gdzie ustalono korzystniejsze warunki dla powoda, tj. 3.000,80 zł brutto za okres od 1.07.2000 r. do 31.12.2002 r. W tym miejscu należy podnieść, iż wzory umów były przygotowywane przez powoda, który obecnie twierdzi że były one pozorne i służyły tylko zalegalizowaniu jego prawa do przebywania w lokalu użytkowym. Zdaniem Sądu rację ma pozwana, która jednoznacznie stwierdziła, że powód mógł mieć prawo do lokalu, bo mógł ten lokal kupić, zgodnie z ustaleniami i nie musiałby podpisywać umów najmu. W styczniu 2003 r. strony zawarły kolejną umowę najmu na okres następnych dwóch lat, również na preferencyjnych dla powoda warunkach. Sąd nie podziela zdania powoda iż umowy te były fikcyjne. Przeczy temu ustalony stan faktyczny z którego wynika, że pozwana nie zamierzała za darmo wyzbyć się korzystania z lokalu. Skoro powód nie wywiązał się ze swojego zobowiązania i nie zapłacił ustalonej pomiędzy stronami ceny nabycia lokalu, to błędnym byłoby przyjęcie, iż pozwana zgodziła się na bezpłatne użyczenie lokalu, z którego w innej sytuacji mogłaby czerpać dochód. Ponieważ jednak powód pożyczył pozwanej pieniądze ( co w konsekwencji pozwoliło jej na nabycie lokalu użytkowego) i zgodził się wyremontować lokal z własnych środków, to w tej sytuacji zasadnym jest, że pozwana zgodziła się na niższy czynsz, co zresztą znajduje potwierdzenie w treści umowy z dnia 01.01.2003 r. Gdyby uznać za prawdziwe twierdzenia powoda o pozorności zawartych umów najmu, należałoby uznać, nie tylko jego prawo do bezpłatnego korzystania z lokalu, ale dodatkowo należałoby uznać, iż pozwana godziła się dopłacać do tego korzystania, poprzez ponoszenie kosztów --- STRONA 11 --- utrzymania lokalu np. poprzez opłacanie podatków od nieruchomości itd. co jest nie tylko nielogiczne, ale wręcz absurdalne w realiach rozpoznawanej sprawy. W tym miejscu dodać również należy, że przedłożone przez powoda „wypowiedzenie umowy najmu” (k. 42) nie wywarło żadnych skutków prawnych w obrocie. Przede wszystkim brak jest dowodu jego doręczenia stronie przeciwnej, nie zachowano terminu wypowiedzenia umowy, który wynosił 1 miesiąc, a i powoływanie się na postanowienia innej umowy pomiędzy stronami, która miała dopiero wejść w życie jest również bezzasadne. W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd przyjął, że strony wiązała pierwotna umowa najmu z dnia 01.07.2000 r. z odmiennościami wynikającymi z aneksu z dnia 10.07.2000 r. i pomimo zawarcia kolejnej umowy z dnia 01.01.2003 r. Zakładając jednak racjonalność w postępowaniu stron można przyjąć, że mimo braku wyraźnego uchylenia pierwszej umowy, to w okresie od 01.01.2003 r. do 31.12.2005 r. stosowali oni postanowienia umowy z dnia 01.01.2003 r. W tym miejscu należy wskazać na treść art. 674 k.c., zgodnie z którym jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Przyjmując, że strony zawierając umowę z dnia 01.01.2003 r., zmieniły poprzednią umowę z dnia 01.07.2000 r. i umowa najmu pomiędzy stronami wygasła z dniem 31.12.2005 r. uznać należy, w świetle ustalonego stanu faktycznego i w oparciu o powołany powyżej przepis, iż najem pomiędzy stronami został przedłużony na czas nieoznaczony. Bezspornym w niniejszej sprawie było, że po dniu 31.12.2005 r. powód za zgodą powódki nadal prowadził w przedmiotowym lokalu użytkowym działalność gospodarczą i płacił powódce czynsz. Wzajemne zależności finansowe stron budzą znaczne wątpliwości, jednakże Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda iż nie wiedział on co wpisuje tytułem przelewów. Skoro powód uiszczał opłaty, które opisywał jako „czynsz”, bądź akceptował opisane w ten sposób rachunki, to nie może on teraz podnosić, że tak naprawdę to chodziło o coś innego. Powód jako profesjonalista zobowiązany jest do należytej staranności i nie może zasłaniać się swoją niewiedzą czy błędnym przekonaniem. W świetle zawartych umów najmu i przepisów prawa nie ulega wątpliwości, iż był on najemcą lokalu, za który zobowiązany był ponosić opłaty. Sporna wysokość tych opłat nie zmienia tego faktu i powód nie może, tak jak to twierdził w swoich zeznaniach, podnosić, że uważał iż korzysta z tego lokalu bezpłatnie. Powód opłacał czynsz, którego wysokość ustalała pozwana, w zależności od okoliczności, których wszystkich w sprawie nie ustalono, ale które przynajmniej częściowo wynikały także z wcześniejszych rozliczeń stron. Nieprawdziwe są również twierdzenia powoda, iż miał on opłacać połowę raty spłacanej przez pozwaną, która wynosiła 1.040 zł. Nie wynika to z przedłożonej dokumentacji ani nie potwierdzają tego świadkowie. Żona powoda nie miała żadnej własnej wiedzy na ten temat, a pozostali świadkowie potwierdzili pierwotny zamiar stron, tj. zawarcie umowy kupna – sprzedaży lokalu, do której ostatecznie między nimi nie doszło. Z wystawionych przez pozwaną faktur wynika ponadto, że czynsz tak naprawdę stanowił tylko część opłat za lokal, resztę stanowiły opłaty, przeważnie za prąd, co wpływało na zróżnicowanie miesięcznych kwot. Powód opłacał zatem czynsz i opłaty, co wynika z dołączonych przez niego przelewów. W 2007 r. w tytułach przelewów pojawiło się sformułowanie, że jest to „rata za lokal”, „rata”, ale Sąd przychylił się do wyjaśnień pozwanej, która twierdziła iż tak naprawdę chodziło o ratę czynszu. Podsumowując, pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia pierwotnie planowanej umowy kupna-sprzedaży lokalu, którą zastąpiły umową najmu. Powód z tytułu posiadania tego lokalu zobowiązany był uiszczać czynsz i opłaty, których wysokość pozwana pomniejszała z uwagi na nakłady poniesione przez powoda na remont lokalu. Płacone przez powoda świadczenia nie miały stanowić i nie stanowiły jego częściowego udziału w cenie zakupu lokalu. Trudno bowiem uwierzyć iż powód, uiściłby jak sam wskazuje w pozwie kwotę aż 98.000 zł, skoro pierwotna wartość lokalu wynosiła 70.000 zł, a on sam wykonując częściowo postanowienia z umowy przedwstępnej, przekazał pozwanej 22.000 zł. Argumentacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż oparta była przede wszystkim na jego osobistych przekonaniach nie uzgodnionych z pozwaną, co potwierdziło jego przesłuchanie. Pozwana nie oddała powodowi tego lokalu w bezpłatne użytkowanie tylko w najem. Jednak, gdyby nawet przyjąć hipotetycznie iż strony wiązała umowa użyczenia, to wskazać należy, że nie zwalnia to aktualnego posiadacza z --- STRONA 12 --- obowiązku ponoszenia kosztów jej utrzymania, na które w tym przypadku składałyby się opłaty za media, czynsz uiszczany do Wspólnoty i inne obciążenia. Płacone przez powoda od 2005 r. kwoty oscylowały wokół 900 zł, co pozwala na uznanie iż faktycznie ponosił on główne ciężary związane z utrzymaniem tego lokalu, a czynsz z tytułu najmu został zmniejszony do minimum, co koresponduje z zeznaniami pozwanej. Natomiast okoliczność iż pozwana przeznaczała uiszczane przez powoda kwoty na spłatę swojego zobowiązania do Gminy w żaden sposób nie określa charakteru zobowiązania powoda. Jest bowiem częstą praktyką wynajmowanie nieruchomości i spłacanie z uzyskanego w ten sposób dochodu zobowiązań zaciągniętych na jej wybudowanie czy kupno. W tej sytuacji, Sąd uznał że nie doszło do wzbogacenia pozwanej i roszczenie powoda nie zasługuje na uwzględnienie. Na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. Sąd umorzył postępowanie w zakresie cofniętego powództwa co do kwoty 8.562,50 złotych Mając powyższe na uwadze, Sąd na zasadzie powołanych przepisów orzekł jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach uzasadnia art. 98 k.p.c.