Wyrok I C 286/10 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 marca 2010 roku Sąd Okręgowy w Biały

--- STRONA 1 --- Sygn. akt I C 286/10 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 marca 2010 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący SSO Małgorzata Korol Protokolant Edyta Kornacka po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2010 roku w Białymstoku sprawy z powództwa M.K. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w B. o ustalenie I. Oddala powództwo; II. Zasądza od powódki na rzecz pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w B. kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. UZASADNIENIE M.K. w pozwie przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w B. domagała się stwierdzenie nieważności uchwały zarządu Spółdzielni nr (…) z dnia 6 stycznia 2010 roku określającej przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach wielorodzinnych nr (…) , (…) i (…) przy ulicy (…) i nr (…) i (…) przy ulicy (…) w B. oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu. Podała, że jest członkiem pozwanej Spółdzielni. Wskazała, że zaskarżona przez nią uchwała narusza przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, albowiem wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 42 ust. 3 pkt 1 cytowanej ustawy 1 \^,.. \_ >12"\ V .',C.<_;_:¿;'ž;,'ş:_:. if/'|*-2'-¬' '-~'¬'*-W; ß/F/¿)1l_§,f_\\\\` .' 'w-« ~. . 4 y". » 2"' 'F --- STRONA 2 --- oraz art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dokonuje wyodrębnienia pięciu działek budowlanych zabudowanych pięcioma budynkami wielorodzinnymi. Powołując się na nieprawdziwe uzasadnienie, jakoby podział ten był niemożliwy, spowodowała utworzenie nieruchomości wielobudynkowej. Zdaniem powódki, zaskarżona uchwała narusza także jej interes, ponieważ utworzenie nieruchomości obejmującej pięć budynków i 688 lokali o różnym statusie prawnym daje znikomą szansę zniesienia współwłasności takiej nieruchomości. Zmusza ją również do partycypowania w kosztach utrzymania wind i zsypów, ponieważ trzy budynki to wieżowce. Podała także, że uchwała obciąża ją współwłasnością budynków, w których nie mieszka, co czyni z niej współwłaścicielkę rzeczy, która nie służy jej do niczego, a tym bardziej nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych. W odpowiedzi na pozew Spółdzielnia Mieszkaniowa (…) w B.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według nom przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżona uchwała nie narusza prawa. O utworzeniu spornej nieruchomości jako wielobudynkowej w głównej mierze zaważył fakt, iż niektóre elementy infrastruktury w obrębie tej nieruchomości nie są samodzielne i stanowią jednorodną całość (sieć grzewcza, ciepłej wody, cyrkulacyjna, wspólne stacje trafo). Wynika to z technologii oszczędnościowej stosowanej w czasie powstawania budynków. Wyodrębnienie poszczególnych bloków w nieruchomości jednobudynkowe wiązałoby się z konieczności przebudowy sieci grzewczej i ciepłej wody, a to z kolei z ponoszeniem dodatkowych znacznych kosztów. Dodatkowe koszty wiązałyby się z przebudową zagospodarowania terenu. W obrębie nieruchomości są wspólne place zabaw, wewnętrzne ciągi piesze i dojazdowe, wspólne miejsca parkingowe, wspólne stacje trafo. Pozwana przyznała, że taka przebudowa jest możliwa, ale wymagałaby poniesienia znacznych kosztów. Odnosząc się do zarzutu partycypowania powódki w kosztach utrzymania wind i zsypów pozwana stwierdziła, że zarzut ten nie jest zasadny, albowiem stosowane są różne stawki opłat w zależności od tego czy budynek jest wieżowcem czy „małym” blokiem. Pozwana wskazał także, że sporna nieruchomość stanowi gospodarczą całość powiązaną wspólnymi elementami infrastruktury i terenem 2 --- STRONA 3 --- zagospodarowania. Przed podjęciem uchwały była ona przedmiotem konsultacji społecznych. Sąd ustalił, co następuje: Okolicznością bezsporną było to, że M.K. jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w B., której przysługuje prawo do lokalu położonego na nieruchomości objętej sporną uchwałą. W dniu 6 stycznia 2010 roku zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w B. podjął uchwałę nr (…) w której określił przedmiot odrębnej własności lokali położonych w budynkach usytuowanych przy ulicach (…) , (…) i (…) oraz (…) i (…) o łącznej powierzchni lokali samodzielnych i powierzchni przynależnych 38286,6 m 2 na działce oznaczonej w rejestrze ewidencji numerem geodezyjnym (…) obręb numer (…) o powierzchni 29446 m 2 . W załączniku do tej uchwały zawarty został wykaz z wyszczególnieniem rodzaju, położenia i powierzchni lokali, wielkości udziałów we wspólnej nieruchomości, oznaczenia osób, którym przysługuje prawo do żądania przeniesienia na nich własności lokali, stanu zadłużenia przypadającego na każdy lokal (dowód: kserokopia uchwały, k. 12). Uchwała ta była kolejną w tym przedmiocie. Co do wcześniejszej uchwały w dniu 30 września 2009 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku prawomocnym wyrokiem z dnia 30 września 2009 roku ustalił jej nieważność z uwagi na nieuwzględnienie piwnic jako pomieszczeń przynależnych (dowód: akta I C 1479/08 Sądu Okręgowego w Białymstoku). Wydzielona uchwałą nieruchomość obejmująca budynki przy ulicy (…) i (…) była zrealizowana w ramach jednego zadania inwestycyjnego, a w związku z tym posiada wspólne urządzenia techniczne. Na nieruchomości jest zrealizowany wspólny węzeł cieplny, który służy do ogrzewania budynków. Jest on zamknięty w odrębnym budynku przy ulicy (…) . Z węzła tego są zasilane wszystkie budynki w ogrzewanie i zaopatrywane w ciepłą wodę. W tym samym budynku jest zlokalizowana wspólna hydrofornia. Wspólne są także kanalizacja, place zabaw, miejsca postojowe, drogi wewnętrzne. Zmiana tego stanu rzeczy jest możliwa, ale 3 --- STRONA 4 --- wymaga znacznych nakładów finansowych (dowód: zeznania w charakterze strony prezesa pozwanej, k. 43-45, mapa, k. 13). Sąd zważył, co następuje: Przedmiotem żądania powódki jest stwierdzenie nieważności uchwały zarządu pozwanej podjętej w dniu 6 stycznia 2010 roku, a dotyczącej określenia przedmiotu odrębnej własności lokali na nieruchomości położonej przy ulicach (…) , (…) i (…) oraz (…) i (…) . Uchwała taka ma swoją podstawę prawną w art. 42 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r., nr 119 poz. 1161 ze zm.). Tak sformułowane żądanie wyznacza zakres kognicji sądu, który jest związany żądaniem (art. 321 kpc). Sposób kwestionowania uchwał zapadłych w tym trybie określa przepis art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim osoby, których uchwała dotyczy, mogą w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia. Przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały nie może być niepodjęcie przez osoby zainteresowane wysłanych przez zarząd spółdzielni powiadomień, o których mowa w ust. 1 i 4 powołanego wyżej przepisu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że sprzeczność uchwały zarządu spółdzielni w tym przedmiocie z prawem powoduje jej nieważność (por. wyrok SN z dnia 12 marca 2009 r. V CSK 373/08, Lex nr 490427, wyrok SN z dnia 13 maja 2009 r. IV CSK 17/09 Lex 512990, uchwałę SN z dnia 17 kwietnia 2009 r. III CZP 14/09, Lex 508846). Natomiast w pozostałych przypadkach określonych w art. 43 ust. 5 właściwe jest powództwo o uchylenie uchwały (por. K. Grzesiowski, Charakter prawny oraz zaskarżanie uchwał zarządu spółdzielni mieszkaniowej określających przedmiot odrębnej własności lokali (art. 42-43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych) cz. I, Rejent 2005 nr 11 s. 81). Nie ma wątpliwości, że powódka M.K. jako osoba, której uchwała dotyczy jest uprawniona do jej zaskarżenia do sądu. Zachowany też został ustawowy termin do zaskarżenia uchwały. Dla stwierdzenie nieważności uchwały konieczne jest jednak także ustalenie, że uchwała ta jest sprzeczna z prawem. Niezgodność uchwały z 4 --- STRONA 5 --- prawem może polegać na naruszeniu prawa materialnego lub wynikać z uchybień formalnych dotyczących warunków i trybu jej podejmowania. Te ostaatnie uchybienia uzasadniają wzruszenie uchwały tylko wtedy, gdy miały lub mogły mieć wpływ na jej treść (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2004 r. I CK 78/04, MOP 2004, nr 15, s. 678; z dnia 8 lipca 2004, IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132 i wyrok z dnia 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40). Sąd nie dopatrzył się żadnych uchybień proceduralnych przy podejmowaniu spornej uchwały. M.K.zresztą żadnych takich zarzutów pod adresem uchwały nie kierowała. Uchwala została sporządzona w formie pisemnej (art. 42 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) oraz zawiera wszystkie elementy określone w ust. 3 wyżej wskazanego przepisu. Po uchyleniu wyrokiem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 września 2009 roku w sprawie I C 1479/08 wcześniejszej uchwały w tym przedmiocie zaskarżona uchwała obejmuje także piwnice jako pomieszczenia przynależne do lokali. Analizując treść spornej uchwały, Sąd uznał, że nie narusza ona prawa. Nieuzasadniony jest w szczególności, zdaniem Sądu Okręgowego, zarzut, że uchwała narusza przepis art. 42 ust. 3 pkt zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten z dniem 31 lipca 2007 roku wprowadziła do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ustawa z dnia 14 lipca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 125, poz. 873). Od czasu jego wejścia w życie nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej. Jeżeli więc uchwała zarządu spółdzielni tworzy nieruchomość wielobudynkową bez zachowania warunków przewidzianych w tym przepisie jest sprzeczna z prawem, a osoba uprawniona może się domagać stwierdzenia jej nieważności. Przepis ten pozwala jednak na tworzenie nieruchomości wielobudynkowych w sytuacji, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej. Uchwała tworząca taką nieruchomość w tych warunkach jest więc dopuszczalna. Oczywiste jest, że w sprawie działka, na której posadowione są budynki objęte uchwałą, ma dostęp do drogi i dlatego okoliczność ta nie może być uzasadnioną podstawą utworzenia w spornej uchwale nieruchomości wielobudynkowej. 5 --- STRONA 6 --- Usprawiedliwia to jednak, zdaniem Sądu Okręgowego, drugi z wyjątków przewidzianych w cytowanym wyżej przepisie. Budynki objęte uchwałą są bowiem posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie. O niemożliwości w rozumieniu tego przepisu nie może decydować jedynie niemożliwość faktyczna. Każda nieruchomość może być bowiem przy odpowiednim nakładzie środków rozdzielona. Przy takim więc rozumieniu niemożliwości rozdzielenia przepis ten byłby bezprzedmiotowy. O niemożliwości rozdzielenia powinny więc decydować konkretne okoliczności sprawy z uwzględnieniem skutków gospodarczych i społecznych podziału nieruchomości. O możliwości bądź niemożliwości rozdzielenia powinien decydować stan rzeczy istniejący w chwili podejmowania uchwały, a nie taki, jaki ewentualnie można uzyskać w przyszłości, po dokonaniu odpowiedniej przebudowy i poniesieniu nakładów finansowych. Brak jest bowiem uzasadnienia by kosztami przebudowy obciążać wszystkich mieszkańców (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, I ACa 22/08, OSAB 2008/2-3/10). Zdaniem Sądu, na nieruchomości objętej uchwałą w dacie jej podejmowania, budynki były posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie. Wynika to nie tylko z zeznań członka zarządu pozwanej w charakterze strony ale także z okoliczności, którym powódka niezaprzeczyła. Budynki objęte uchwała były budowane w tym samym czasie i w ramach jednego zadania inwestycyjnego. Mają wspólne elementy infrastruktury. Wspólne są drogi dojazdowe, miejsca parkingowe i place zabaw. W przypadku rozdzielenia budynków wymagana byłaby przebudowa infrastruktury technicznej. Z niezakwestionowanego przez powódkę wyliczenia pozwanej (k. 41) wynika, że koszt tej przebudowy wyniósłby ogółem 1.345.000 zł i byłby różny dla poszczególnych budynków. Fizyczne podzielenie nieruchomości i przyporządkowanie konkretnego placu zabaw czy parkingu konkretnemu budynkowi byłoby zarzewiem konfliktów sąsiedzkich. Decyzje w tym przedmiocie siłą rzeczy musiałyby mieć charakter arbitralny i byłyby z punktu widzenia mieszkańców określonego budynku krzywdzące. W tych okolicznościach decyzja zarządu o utworzeniu nieruchomości budynkowej ma oparcie w przepisie art. 42 ust. 3 pkt zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie jest też sprzeczna z powołanym przez powódkę w pozwie art. 95 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przywołany przez powódkę przepis nie kreuje bowiem żadnego obowiązku, a jedynie określa przypadki, w który możliwy jest podział 6 --- STRONA 7 --- nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Sąd nie dopatrzył się także innego naruszenia prawa przez sporną uchwałę. Uchwała ta nie narusza także interesu prawnego bądź uprawnienia M.K.. W tym zakresie powódka sformułowała dwa zarzuty. W pierwszym z nich stwierdziła, że utworzenie nieruchomości obejmującej pięć budynków i 688 lokali o różnym statusie prawnym daje znikomą szansę zniesienia współwłasności takiej nieruchomości w drodze umowy. W drugim z kolei podniosła, że uchwała zmuszać ją będzie do partycypowania w kosztach utrzymania zsypów i wind. Oba zarzuty z punktu widzenia jej interesu prawnego i uprawnienia okazały się bezzasadne. Jeżeli chodzi o pierwszy z zarzutów, to w takim zakresie w jakim powódka chciałaby w przyszłości znieść współwłasność nieruchomości wspólnej to jest to niemożliwe. Współwłasność ta ma bowiem charakter przymusowy (art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r., nr 80 poz. 903 ze zm.). Natomiast możliwy jest podział nieruchomości wspólnej, w zakresie w jakim nieruchomość ta jest większa niż niezbędna do korzystania z budynku albo też podzielenie nieruchomości, jeżeli położony jest na niej więcej niż jeden budynek (art. 5 ustawy o własności lokali). Jeżeli więc właściciele lokali w przyszłości podejmą na swój koszt czynności umożliwiające podzielenie nieruchomości na jednobudynkowe nie będzie w tym zakresie żadnych przeszkód. Obecnie koszt tych czynności musiałby być rozłożony na wszystkich członków spółdzielni, także tych niezainteresowanych, jako że musiałby być one dokonane przed podjęciem uchwały. Nie ma to żadnego uzasadnienia. Jeżeli chodzi o drugi z zarzutów to należy stwierdzić, że kwestię partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (w tym wind i zsypów) przesądzą dopiero współwłaściciele lokali w drodze uchwały. Zasadą jest stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, że właściciele lokali uczestniczą w tych wydatkach w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa wyraźnie pozwala na zwiększenie obciążeń z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy). W ocenie Sądu nie ma jednak przeszkód by w uchwale dotyczącej zarządu nieruchomością wspólną właściciele uwzględnili zwiększone koszty utrzymania budynków wyższych. Wszelkie krzywdzące powódkę decyzje współwłaścicieli czy też zarządu wspólnoty 7 --- STRONA 8 --- mieszkaniowej, będą mogły być kwestionowane przez powódkę za pomocą instrumentów przewidzianych w ustawie o własności lokali (art. 25 i 26 ustawy). Wobec tego, że powództwo okazało się nieuzasadnione, Sąd je oddalił na podstawie art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. O kosztach Sąd rozstrzygnął po myśli art. 98 § 1 kpc i nakazał powódce ich zwrot ta rzecz pozwanej. Na koszty te składały się koszty zastępstwa procesowego (180 zł) oraz koszty opłaty od pełnomocnictwa (17 zł). Wysokość kosztów zastępstwa procesowego została ustalona na podstawie § 10 ust 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 z późń. zm ). 8