Wyrok I C 254/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 października 2011 roku Sąd Okręgowy w Bi

--- STRONA 1 --- Sygn. akt: I C 254/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 października 2011 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Bogusława Zieleniewska – Masłowska Protokolant: sekr. sądowy Dorota Klimaszewska po rozpoznaniu w dniu 17 października 2011 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa (…) S.A. w B. przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi Miasta B. o ustalenie I. Ustala wysokość opłaty rocznej za rok 2010 i lata następne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położnej w B. przy ulicy (…) oznaczonej jako działki numer (…) o łącznej powierzchni 6,2980ha w wysokości 312. 395,25 złotych. II. Nakazuje pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa tytułem brakujących wydatków kwotę 3 257, 33 złote. III. Zasądza od powoda na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 6 587,67 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Uzasadnienie Powód spółka akcyjna (…) wniósł o ustalenie, iż nowa opłata w kwocie 476.005,90zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w B. przy ul. (…) i (…) ustalona wypowiedzeniem dotychczasowej opłaty przez Prezydenta Miasta B. działającego, jako starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia 13 grudnia 2009r. decyzją Sk VI. 72247-7-2/2009 jest nieuzasadniona (k.45). Argumentując wniesiony pozew wskazywali, iż oszacowanie nieruchomości stanowiące podstawę podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ustalone decyzją Sk VI. 72247-7-2/2009 jest nieuzasadnione. W ocenie powodów brak było 1 K |` _\_\\ Š ;-žl flf å --- STRONA 2 --- czynników, które uzasadniałyby 6-krotny wzrost wartości nieruchomości w stosunku do wartości z poprzedniego roku. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego (77-80). Uzasadniając stanowisko strona pozwana wskazała, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu została dokonana zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wyceną gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Kwoty te w ocenie strony pozwanej odpowiadają wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, jako najbardziej przewidywalnej do uzyskania na runku przy uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania. Sąd Okręgowy ustalił, co następuje: Spółka akcyjna (…) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych w B. przy ul. (…) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu (…) jako działki (…) po powierzchni 6,2980 ha. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 13 grudnia 2009r. (…) wypowiedział powodowi wysokość ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przyjmując, iż w związku z aktualizacją wartości nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym wzrosła wartość przedmiotowych nieruchomości. Konsekwencją tego ustalono nową opłatę roczną na rok 2010 i lata następne w postaci łącznej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w kwocie 476.0005,90 zł przy wartości nieruchomości oszacowanej na kwotę 1.261.249 zł (k. 48). Poprzednio obowiązująca opłata roczna została ustalona w wysokości 71.624,93zł (k. 78-80) Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i 2 --- STRONA 3 --- opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je, więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. Po myśli zaś art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. ustawy. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.X.1997 r. II CKN 281/97 OSNC 1998 r. zs. 4 poz. 65 wskazał, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ukształtowany został, jako spór ustalający. W przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż doszło do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ul. (…) , której użytkownikami wieczystymi są powodowie. Sporna jest natomiast wysokość ustalonej opłaty. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. Wartość tę zgodnie z art. 150 ustawy o gosp. nieruch. uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ww. ustawy sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów 3 --- STRONA 4 --- czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym ustawodawca wyróżnia podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartość te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7.VII.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 22 ww. rozporządzenia dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza się, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z dwóch metod: porównania parami lub analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z przywołanym wyżej przepisem stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie nieruchomości, rodzaj, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W przedmiotowej sprawie Sąd dysponował operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego opracowanym dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytuły użytkowania wieczystego gruntu (k.49-63) która stanowiła podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, opinią biegłego z zakresu szacowania nieruchomości M. A. (k. 94-102) oraz opinią biegłego z zakresu szacowania nieruchomości M. S. (k. 145-163), opinią uzupełniającą tego biegłego (k.179-183). Analizując opinie biegłego Sąd badał czy biegły nie naruszył zasad szacowania wartości nieruchomości określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, jak również czy w opinii tej istnieje wyjaśnienie, uzasadnienie dla przyjętej przez biegłego metody. 4 --- STRONA 5 --- Załączony do pozwu operat szacunkowy sporządzony na zlecenie powodów nie mógł być dowodem w procesie porównywalny z opinią biegłego. Prywatne opinie opracowane na zlecenie stron i przedłożone sądowi stanowią jedynie umotywowane stanowisko strony (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 29 września 1956 r., 3 Cr 121/56, OSN 1958, nr 1, poz. 16 i z dnia 8 czerwca 2001 r. I PKN 468/00, OSNP 2003, nr 8, poz. 197).W takiej sytuacji, jeżeli istotnie zachodzi potrzeba wyjaśnienia okoliczności sprawy z punktu widzenia wymagającego wiadomości specjalnych, sąd powinien według zasad unormowanych w k.p.c. dopuścić dowód z opinii biegłego. (por. wyrok SN z 11.06.1774r., II CR 260/74, LEX nr 7517. Opinia biegłego M. A. szacująca wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 9.438.813 zł. nie była jednak brana przez Sąd pod uwagę. Nieruchomości wyceniane znajdowały się bowiem w strefie oznaczonej nr (…) gdzie funkcją podstawową jest mieszkalnictwo, usługo, szkolnictwo wyższe , rekreacja, produkcja, przetwórstwo i rzemiosło, bazy z wykluczeniem przemysłu uciążliwego i szczególnie szkodliwego dla środowiska tymczasem przyjęte do porównania nieruchomości położone są na obszarze terenów przemysłowych, baz, składów i rzemiosła do sukcesywnej modernizacji, co wyklucza, aby nieruchomości te spełniały przesłanki ustawowe nieruchomości podobnych określone w art. 6 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzut ten podnosiła strona pozwana wnosząc jednocześnie o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego. W tych okolicznościach uzasadnione było dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Biegły M. S. (k. 145-163) sporządził szczegółową i wyczerpującą opinię i korygującą ją opinię uzupełniającą (k.179-183) ostatecznie podtrzymując stanowisko zawarte w opinii uzupełniającej na rozprawie (k. 191-192). Biegły podkreślił, iż zgodnie z § 28 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wyceny dokonuje się w oparciu o podejście porównawcze stosując przy określeniu wartości ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Uwzględniając powyższe przesłanki biegły ustalił wartość rynkową nieruchomości nr (…) na kwotę 604.483zł, zaś nieruchomości nr 5 --- STRONA 6 --- (…) na kwotę 9.796,775zł. W sporządzonej opinii uzupełniającvej biegły dokonał korekty wyceny podnosząc, iż w tabeli porównawczej jedną z pozycji przyjął podwójnie , co wymagała korekty. Po skorygowaniu ceny kształtowały się odpowiednio 605.933 zł oraz 9.807.242zł. Biegły podkreślił, iż określona w opinii uzupełniającej wartość stanowi najbardziej prawdopodobną cenę jaką można uzyskać na rynku nieruchomości niezabudowanych w strefie pośredniej o przeznaczeniu przemysłowo usługowym na terenie miasta mając na uwadze cechy rynkowe nieruchomości. Analiza treści opinii - operatu szacunkowego oraz zeznań biegłego wskazuje na to, że opinia ta jest wiarygodna. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym najbardziej oddaje wartość wycenianej nieruchomości, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości nieruchomości czynników. Po skorygowaniu wartości w opinii uzupełniającej pełnomocnicy stron nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń do ustalonych wartości przedmiotowych nieruchomości. Oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości w łącznej kwocie 10.413.175 zł dała podstawy do ustalenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu 3% stawki opłaty na łączną kwotę 312.395,25 zł. Mając na uwadze powyższe na mocy art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.). O kosztach orzeczono na mocy art. 98 kpc mając na uwadze zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Powód przegrał sprawę 95,64% w takim też zakresie zobowiązany był do poniesienia kosztów procesu. 6