Wyrok I C 1945/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 kwietnia 2012 roku Sąd Okręgowy w Biały

--- STRONA 1 --- Sygn. akt I C 1945/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 kwietnia 2012 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: SSO Elżbieta Małgorzata Kudrycka - Jarosz Protokolant: starszy protokolant Katarzyna Sokół po rozpoznaniu w dniu 29.03.2012 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Handlowego (…) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta B. w B. o ustalenie I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ulicy (…), oznaczonych numerami geodezyjnymi: (…)w obrębie (…), o łącznej powierzchni 310 512 m 2 , jest zasadna do kwoty 181 260 zł (sto osiemdziesiąt jeden tysięcy dwieście sześćdziesiąt złotych), począwszy od roku 2010 i na lata następne; II. oddala powództwo w pozostałym zakresie; III. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 9 240 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych; IV. zasądza od powoda na rzecz Skarbu Państwa-Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 854,52 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego; V. nakazuje pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 1 250,72 zł tytułem brakujących wydatków; ŠÊ@,‹'.'Ä1Ê,ÊŠí.1' 149” _řååąšš --- STRONA 2 --- Uzasadnienie Powód Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. wniosło o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ul. (…) oznaczonych w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu (…) jako działki nr (…) o pow. 0,0264 ha, (…) 0 pow. 4,2554 ha, (…) o pow. 0,0848ha, (…) o pow.0,2714ha, (…) o pow. 0,0049 ha, (…) o pow.0.0042 ha, (…) o pow. 0,0032ha, (…) o pow. 0,0033ha, (…) o pow. 0,0035 ha, (…) o pow.0,0063ha, (…) o pow. 0,0022 ha, (…) o pow. 0,0021ha, (…) o pow.0,0022 ha, (…) o pow. 0,0022ha, (…) o pow. 0,0025 ha, (…) o pow. 0,0028ha do kwoty 475.769,62 zł dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta B. z dnia 28 grudnia 2009 roku jest nieuzasadniona i w konsekwencji domagał się ustalenia, iż od 1 stycznia 2010 roku i w latach następnych, strony wiąże opłata roczna w dotychczasowej wysokości – 62.129,25zł. Nadto wniósł o zasądzenie kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego (k. 16-18). Uzasadniając swoje stanowisko strona powodowa wskazała, iż brak jest przesłanek do podwyższenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ul. (…) . Prezydent Miasta B. nie wykazał bowiem, iż podniesienie opłaty było uzasadnione. Sporządzony na zlecenie Prezydenta Miasta operat szacunkowy został sporządzony w sposób nierzetelny, bez należytej staranności, co potwierdza złożona przez powoda jego ocena w stosunku do nieruchomości oznaczonych numerami geodezyjnymi 1648/7 i 1648/10 oraz 1648/8 dokonana przez Komisję (…) przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.(k. 23-28, 31-53). Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (187-188). Uzasadniając stanowisko strona pozwana podniosła, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu została dokonana zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wyceną gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Kwoty te w ocenie --- STRONA 3 --- strony pozwanej odpowiadają wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, jako najbardziej przewidywalnej do uzyskania na runku przy uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania. Sąd Okręgowy ustalił, co następuje: Powód Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe (…) spółka z o.o. w B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ul. (…) , oznaczonych w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu (…) jako działki nr (…) o pow. 0,0264 ha, (…) 0 pow. 4,2554 ha, (…) o pow. 0,0848ha, (…) o pow.0,2714ha, (…) o pow. 0,0049 ha, (…) o pow.0.0042 ha, (…) o pow. 0,0032ha, (…) o pow. 0,0033ha, (…) o pow. 0,0035 ha, (…) o pow.0,0063ha, (…) o pow. 0,0022 ha, (…) o pow. 0,0021ha, (…) o pow.0,0022 ha, (…) o pow. 0,0022ha, (…) o pow. 0,0025 ha, (…) o pow. 0,0028ha. Opłata za użytkowanie wieczyste wskazanych gruntów ustalona została decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia 04 lipca 2007r. i wynosiła kwotę 62.129,25 zł (k.8-9). Decyzją z dnia 28 grudnia 2009r. (…) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowi wysokość ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przyjmując, iż w związku z aktualizacją wartości nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym wzrosła wartość przedmiotowych nieruchomości. Konsekwencją tego ustalono nową opłatę roczną na rok 2010 i lata następne łącznie w kwocie 475.769,62 zł (56-57). Powód zaskarżył powyższą decyzję zmieniającą, wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B.. W toku postępowania przed wskazanym organem powodowie przedstawili Opinię Komisji (…) przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.(k. 31-53) stwierdzającą liczne błędy w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym i kwestionującą przydatność operatu w zakresie ustalania wartości przedmiotowych nieruchomości. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wydało w dniu 06.,10.2010r. orzeczenie ustalające, iż brak jest podstaw do zmiany wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zatem od 1 stycznia 2010r. wiąże strony opłata za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości (k 5-6). W --- STRONA 4 --- uzasadnieniu Samorządowe Kolegium odwoławcze podkreśliło, iż zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana opinia negatywna, traci charakter opinii o wartości nieruchomości, w związku z czym organ ten nie mógł brać pod uwagę sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta operatu jako świadczącego o wzroście wartości nieruchomości. Sprzeciw od powyższego orzeczenia złożył Prezydent Miasta powołując się na rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości i konieczność ponownej wyceny przedmiotowych nieruchomości bowiem SKO nie dysponowało całościowym i pełnym operatem (k. 3-4). Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je, więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. W myśl zaś art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. ustawy. Sąd Najwyższy w --- STRONA 5 --- uzasadnieniu wyroku z dnia 29.X.1997 r. II CKN 281/97 OSNC 1998 r. zs. 4 poz. 65 wyjasnił, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ukształtowany został, jako spór ustalający. Podkreślić należy, iż do wypowiedzenia wartości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste, zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dołącza się operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia nowej wartości nieruchomości. Użytkownik wieczysty może zakwestionować wskazany operat szacunkowy. Jak wynika z przepisu art. 157 ust. 1 a ww ustawy operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej opinii traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ww ustawy. W przedmiotowej sprawie powód kwestionował zasadność wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wskazując, iż wobec zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzanego przez Prezydenta Miasta decyzja taka nie miała oparcia w wycenie nieruchomości. Pozwany nie wykazał zatem rzeczywistego wzrostu nieruchomości. Pozwany podkreślał, iż wzrost cen nieruchomości od czasu ustalenia ostatniej opłaty w 2007r. jest niewątpliwy, zatem samo wypowiedzenie i procedura aktualizacji są zasadne. Wnosił więc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sadowego z zakresu szacowania nieruchomości celem obliczenia wartości nieruchomości na dzień wypowiedzenia. Podkreślić przy tym należy, iż przepis art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie. ma zastosowanie w postępowaniu administracyjnym przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia kolegium sprawa nabiera charakteru cywilnego w związku z czym zastosowanie ma art. 6 kc wskazujący, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto wywodzi z tego faktu skutki prawne. Zatem to na stronie powodowej spoczywa ciężar wykazania, iż faktycznie wartość nieruchomości nie wzrosła i aktualna pozostaje dotychczasowa wysokość opłaty. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. Wartość tę --- STRONA 6 --- zgodnie z art. 150 ustawy o gosp. nieruch. uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ww. ustawy sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym ustawodawca wyróżnia podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartości te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 28 ww. rozporządzenia dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza się, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z trzech metod: porównania parami, metodę korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z przywołanym wyżej przepisem stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie nieruchomości, rodzaj, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W niniejszej sprawie spór koncentrował się wokół ustalenia wartości rynkowej nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego, która to wartość wywiera bezpośredni wpływ na ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i zasadność samej aktualizacji. Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekt jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), przy czym w doktrynie wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej. Są to: --- STRONA 7 --- użyteczność, rzadkość i zbywalność (por. J. Szachułowicz (w:) Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod redakcją J. Szachułowicza, wydanie 3 zmienione, LexisNexis, Warszawa 2003, s. 396, s. 388). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ww ustawy.). W odpowiedzi na wniosek dowodowy strony pozwanej Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości obejmującego przedmiotowe działki według jej stanu oraz przy uwzględnieniu cen na dzień 28 grudnia 2009 roku. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Ostatecznie biegły J. Ł. (k. 345-346) ustalił rynkową wartość nieruchomości na łączną kwotę 6.384.000zł. Poddając weryfikacji sporządzoną przez siebie opinię (k. 207-229) biegły z własnej inicjatywny dokonał jej sprostowania dostrzegając, iż we wcześniejszej wersji opinii dokonał błędu rachunkowego wynikającego z błędnego przyjęcia powierzchni nieruchomości oznaczonej (…) 42554m 2 zamiast rzeczywistej powierzchni 264.000m 2 , co wpłynęło na końcową łączną wycenę przedmiotowych nieruchomości. Zastrzeżenia do powyższej opinii złożyły obie strony, nie wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Biegły ustosunkowywał się do wszystkich zgłoszonych zarzutów. Najbardziej sporną kwestią była wycena nieruchomości oznaczonej nr geodezyjnym (…) . Nieruchomość ta posiadała dwie wyjątkowe cechy a mianowicie wielkość i niekorzystne ukształtowanie powierzchni wynikające z faktu, iż jest ona terenem poeksploatacyjnym przeznaczonym do rekultywacji na tereny zieleni i --- STRONA 8 --- zabudowy usługowej. Obniżenie terenu na przedmiotowej nieruchomości sięgające 16m w niektórych miejscach sięga wód gruntowych. W odniesieniu do tej nieruchomości biegły podkreślał, iż w związku z cechami wyróżniającymi jak wyjątkowo duża powierzchnia i nierówności terenu niemożliwym było znalezienie do porównania nieruchomości, które posiadałby wszystkie cechy podobieństwa z przedmiotową nieruchomością, bowiem na terenie naszego województwa takie po prostu nie występują. Kwestię tę podnosił w swych zarzutach powód wskazując, iż nie jest możliwe ustalenie ceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości z uwagi na niemożliwość znalezienia nieruchomości podobnych. Biegły odpierając zarzut wskazał, iż w segmencie runku dla którego przynależy nieruchomość można znaleźć nieruchomości podobne. Biegły posługiwał się tu nieruchomościami rolnymi i leśnymi bowiem takie w istocie jest przyszłe przeznaczenie nieruchomości 1648/7 oraz nieruchomościami z przeznaczeniem na tereny zielone. Tereny rolne – jak wskazywał biegły- są zaś w transakcja tak samo postrzegane jak tereny leśnie. Ponownie weryfikując opinię (k. 300) biegły wskazał, iż poddał ponownej analizie ceny transakcyjne przyjętych nieruchomości wyłączając kwestionowane transakcje i transakcje których przedmiotem były nieruchomości rolne i leśne. Zbiór transakcji pomocniczych został zatem ograniczony do tych określanych jako tereny zieleni. Przedmiotowa nieruchomość, jak podał biegły, posiada dwie wyjątkowe cechy jak wielkość i ukształtowanie terenu, które wprawdzie nie mieszczą się w skali przyjętej dla nieruchomości ze zbioru transakcji pomocniczych, jednak wpływ tych cech został określony przez ekstrapolację współczynników korygujących poza wielkości określone dla zbioru transakcji pomocniczych. (k. 295- 296, 347-349). W ocenie Sądu biegły w sposób prawidłowy dobrał zarówno nieruchomości podobne jak i określił ich cechy styczne z nieruchomością porównywaną wskazując, na niezabudowany charakter wszystkich branych pod uwagę nieruchomości, położenie nieruchomości na terenach zielonych lub terenach przeznaczonych przez zieleń. Biegły podkreślał również, iż w opinii Komisji (…) negatywnie oceniającej operat sporządzony na zlecenie pozwanego w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, --- STRONA 9 --- nie było zarzutu przyjęcia niewłaściwego segmentu rynku nieruchomości, jakim były nieruchomości przeznaczone pod funkcje zieleni. Podkreślić zatem należy, iż przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Zatem nie identyczny, ale zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości - § 4 ust. 4 rozporządzenia. Takie też czynności zostały podjęte przez biegłego w niniejszej sprawie, stąd w ocenie Sądu w sposób miarodajny dokonał on wyceny nieruchomości 1648/7. Jakkolwiek biegły poinformował, iż na terenie kraju nie wykluczone jest, iż mogły być przeprowadzane transakcje nieruchomości o podobnej powierzchni a nawet ukształtowaniu terenu, badanie takie będzie generowało dodatkowe koszty a w ocenie Sądu nie można wykluczyć, iż z uwagi na specyfikę aglomeracji (…) ceny te nie będą adekwatne do cen z terenu naszego województwa. Biegły odniósł się również do podnoszonych przez powoda zarzutów braku zastosowania współczynnika „K” o którym mowa w pkt 6.1 Noty Interpretacyjnej NI1 i wyjaśnił, iż zabieg ten jest dopuszczalny w przypadku wad wykraczających poza cechy rynkowe. W przedmiotowej sprawie biegły stanął na stanowisku, iż nie ma to miejsca bowiem wielkość nieruchomości jest jedną z wielu cech rynkowych, która była porównywana w analizach porównawczych. Ponieważ powierzchnia działki jest większa niż największej nieruchomości, wykorzystano zasadę ekstrapolacji. Dlatego też zastosowanie współczynnika „K” w ocenie biegłego było nieuzasadnione. --- STRONA 10 --- Odpierając zarzuty powoda, co do przyjęcia przez biegłego błędnej oceny położenia pozostałych nieruchomości w tym nieruchomości (…) biegły wskazał, iż lokalizacja nie jest tak niekorzystna jak podnosi to powód. Pomimo tego, iż nieruchomości są położone na obrzeżu miasta mają one dobre położenie w stosunku do ciągów komunikacyjnych miasta. Zatem jest do nich bardzo dobry dostęp, co nie pozostaje bez znaczenia. Biegły podkreślił, iż ocena lokalizacji jest dokonana jako pośrednia pomiędzy średnią i mało korzystną i taki też został przyjęty współczynnik korekcyjny. W odniesieniu do nieruchomości (…) biegły podkreślił, iż pozytywną cechą wpływającą na cenę rynkową, jest również regularny kształt i równa powierzchnia, które nie sprawiają żadnych ograniczeń inwestycyjnych, a czego zdaje się nie dostrzegać powód (k. 300) . Biegły Ł. odniósł się jednocześnie do kwestionowanych przez pozwanego transakcji użytych jako materiału porównawczego przyznając, iż w niektórych mógł pomylić numery aktów notarialnych, dokonał zatem korekty w tym zakresie, odniósł się również do transakcji budzących wątpliwości podtrzymując w całości wnioski zawarte w opinii końcowej (k. 274-277). Przyznał jednocześnie, iż w pierwotnej opinii na stronie 10 pomylił numery nieruchomości, jednak w ostatecznym rozrachunku nie wpłynęło to na treść opinii (k. 300). W ocenie Sądu biegły w sposób logiczny, kategoryczny i racjonalny odniósł się do wszelkich zarzutów zgłoszonych przez strony podważając ich słuszność i wskazując, iż w istocie stanowiły one jedynie polemikę z ustaleniami biegłego wynikającą z nie podzielenia wniosków końcowych opinii. Sąd nie miał wątpliwości, co do rzetelności i wiarygodności przedłożonej opinii. W ocenie Sądu dowód ten spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), opierał się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Proces wyceny poprzedzony był wnikliwą --- STRONA 11 --- analizą rynku dokonywaną przez biegłego oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianych i nieruchomości podobnych. Opinia została sporządzona w sposób zrozumiały i jasny. Biegły Ł. modyfikując swoje ustalenia w odpowiedzi na zastrzeżenia stron, w sposób kategoryczny wypowiedział się do wartości końcowej przedmiotowych nieruchomości korygując w toku procesu niedokładności, a nawet błędy, które samodzielnie był w stanie dostrzec. Zdaniem Sądu wskazuje to na rzetelność biegłego wszechstronne przemyślane i rzetelne dokonanie wyliczeń potwierdzając, iż sporządzona opinia służy celowi do którego został sporządzona. Oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości w łącznej kwocie 6.384.000 dała podstawy do ustalenia aktualizacji opłaty rocznej zgodnie z ustaloną wartością na kwotę 181.260zł mając na uwadze, iż wszystkie nieruchomości poza 1648/12, która podlegała 1% stawce, podlegały 3% stawce. Mając na uwadze powyższe na mocy 189 kpc w zw. z art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.). O kosztach procesu należało postanowić stosownie do art. 100 kpc mając na uwadze, iż powód wygrał sprawę w 44 %, zaś pozwany w 56%. Koszty wynikłe z udziału profesjonalnych pełnomocników ustalono w oparciu § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz.U. 163, poz. 1348 ze zm.) stosunkowo je rozdzielając.