Postanowienie I C 1865/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 września 2011 roku Sąd Okręgowy w Biały

--- STRONA 1 --- Sygn. akt: I C 1865/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 września 2011 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Jarosław Pawlik Protokolant: Bożena Suchocka po rozpoznaniu w dniu 20 września 2011 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa (…) Spółki z o.o. w B. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta B. o ustalenie I. Ustala powodowi (…) Spółce z o.o. w B. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 1,4356 ha położonej w B. przy ulicy (…) , oznaczonej numerem geodezyjnym (…) w kwocie 54.030 (pięćdziesiąt cztery tysiące trzydzieści) złotych od dnia 1 stycznia 2010 roku. II. Zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta B. na rzecz powoda (…) Spółki z o.o. w B. kwotę 2682 złote tytułem zwrotu części opłaty sądowej i kwotę 2357 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. III. Nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Białymstoku od powoda kwotę 309 złotych i 33 grosze, od pozwanego kwotę 574 złote i 47 groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. UZASADNIENIE Powódka (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. wniosła o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w B. przy ul. O., oznaczonej numerem geodezyjnym (…) dokonane wypowiedzeniem Prezydenta Miasta B. działającego, jako starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia 13 grudnia 2009 roku decyzją znak: (…) jest 1 K |` _\_\\ Š ;-žl flf å --- STRONA 2 --- nieuzasadnione, a także o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości 18.239,30 /k. 22/ oraz zasądzenie kosztów procesu /k. 66/. W uzasadnieniu wskazała, iż wypowiedzenie wysokości obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i jednoczesne zaoferowanie przyjęcia nowej opłaty za rok 2010 i lata następne nie może być wyliczone na podstawie operatu szacunkowego, który został sporządzony bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego, który w operacie szacunkowym zawarł nieprawdziwe dane, co w ewidentny sposób wpłynęło na błędne określenie wartości nieruchomości /k. 11 – 12/. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wnosił o ustalenie opłaty rocznej za rok 2010 i następne lata z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości w wysokości 100.744,67 zł, a także o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych. Uzasadniając stanowisko strona pozwana wskazała, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu została dokonana zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wyceną gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z listopada 2009 roku. Bezsprzecznie wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła od czasu jej ostatniej aktualizacji w 2004 roku, zaś wspomniany operat nie zawierał błędów zarzucanych mu przez powoda oraz wskazywanych w orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B.. Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje: Bezspornym jest, iż powódka (…) Sp. z o.o. w B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. O., oznaczonej numerem geodezyjnym (…) , o powierzchni 14.356,00 m2. Dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste ustalona w 2004 roku wynosiła 18.239,30 zł. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 13 grudnia 2009 roku znak: (…) wypowiedział powódce wysokość ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przyjmując, iż w związku z aktualizacją wartości nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym wzrosła wartość przedmiotowych nieruchomości. W konsekwencji ustalono nową opłatę roczną na rok 2010 i lata następne w postaci opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w kwocie 100.744,67 zł przy 2 --- STRONA 3 --- wartości nieruchomości oszacowanej na kwotę 3.358.155,52 zł i stawce wynoszącej 3 % /k. 15/. W związku z powyższym powódka w dniu 04 stycznia 2010 roku złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. zastępujący pozew wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Na poparcie swojego żądania przedstawiła szereg zarzutów do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowiącego podstawę zwiększenia wspomnianej opłaty. Orzeczeniem z dnia 05 lipca 2010 roku znak: (…) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B.ustaliło, że od 01 stycznia 2010 roku strony wiąże opłata roczna za użytkowanie wieczyste wymienionej wyżej nieruchomości w dotychczasowej wysokości /k. 3- 4/. Od powyższego orzeczenia strona pozwana złożyła sprzeciw domagając się ustalenia opłaty rocznej za rok 2010 i lata następne w kwocie 100.744,67 zł motywując to wskazaną wyżej argumentacją /k. 18 – 19/. Stanowisko to podtrzymała w toku postępowania przed Sądem rozpoznającym niniejszą sprawę /k. 53/. Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je, więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. Po myśli zaś art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. 3 --- STRONA 4 --- ustawy. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 października 1997 roku /II CKN 281/97 OSNC 1998 r. zesz. 4 poz. 65/ wskazał, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ukształtowany został, jako spór ustalający. W przedmiotowej sprawie nie było kwestionowane, iż doszło do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) , której użytkownikiem wieczystym jest powodowa spółka. Jedyną kwestią sporną pozostawała natomiast wartość nieruchomości, a przez to wysokość ustalonej przez pozwanego opłaty. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. Wartość tę zgodnie z art. 150 ustawy o gosp. nieruch. uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ww. ustawy sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym ustawodawca wyróżnia podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartość te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7.VII.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 22 ww. rozporządzenia dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza się, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z dwóch metod: porównania parami lub analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z przywołanym wyżej przepisem stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie nieruchomości, rodzaj, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W przedmiotowej sprawie Sąd dysponował operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego opracowanym dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z 4 --- STRONA 5 --- tytuły użytkowania wieczystego gruntu, która stanowiła podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty /k. 17/. Mając jednak na uwadze zaistniałą między stronami sporną okoliczność oraz ich zgodne stanowiska, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości w celu ustalenia wartości opisanej wyżej nieruchomości oraz ustalenia w związku z powyższym wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowej działki za rok 2010 i następne. Zgodnie z opinią biegłego sądowego J. Ł., wartość wspomnianej nieruchomości wynosi kwotę 1.801.000 zł /k 75 – 99/. Na rozprawie w dniu 20 września 2011 roku biegły przedstawił ustną opinię uzupełniającą, w której wyjaśnił, iż przyjął trend czasowy 1.0, bowiem nieruchomości pochodziły z lat 2007 i 2009, zaś w 2010 roku miało miejsce załamanie rynku. Jednocześnie nie było możliwości obliczenia trendu czasowego metodą analityczną z uwagi na małą ilość transakcji, których przedmiotem były nieruchomości niezabudowane położone na terenach przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości takie były położone w różnych częściach miasta, z różnym wyposażeniem infrastruktury technicznej, w związku z tym nie było możliwe odnalezienie transakcji o takich samych cechach. Ustalanie trendów czasowych dla nieruchomości przeznaczonych pod budowę mieszkaniową byłoby zaś niewłaściwe. Na koniec biegły zaznaczył też, że korzystał z wiarygodnych map sporządzonych przez geodetów /k. 118/. Sąd uznał, iż opinie sporządzone przez biegłego, jako opracowane w sposób prawidłowy i rzetelny, w pełni zasługują na obdarzenie ich walorem wiarygodności. Poddają się one bowiem pozytywnej weryfikacji w oparciu o kryteria takie jak: zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłych, podstawy teoretyczne opinii, a także sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonego w opinii wniosku (tak m.in. postanowienie SN z dn.07.11.2000 roku, OSNC2001/4/64, I CKN 1170/98). Biegły w sposób nie budzący wątpliwości przedstawił tok swego rozumowania w dochodzeniu do wniosków końcowych opinii. Nadto podkreślić należy, iż biegły jest specjalistą w swojej dziedzinie, posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie, a sporządzone przez siebie opinie sformułował na podstawie akt oraz specjalistycznej dokumentacji przeliczeniowej. Tym samym Sąd w całości podzielił stanowisko wyrażone przez biegłego. Na szczególną uwagę zasługuje też fakt, iż nie było one również kwestionowane przez żadną ze stron. Oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości w kwocie 1.801.000 zł dała podstawy do ustalenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu 3% stawki opłaty na łączną kwotę 54.030 zł. 5 --- STRONA 6 --- Mając na uwadze powyższe na mocy art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku. Koszty sądowe podlegały na mocy art. 100 kpc stosunkowemu rozdzieleniu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W związku z tym zasądzono od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta B. na rzecz powódki kwotę 2.682 złote tytułem zwrotu części opłaty sądowej i kwotę 2357 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, ustalonych w oparciu o § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz.U.2002, Nr 163 poz. 1349 z późn. zm). Jednocześnie Sąd nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Białymstoku od powoda kwotę 309,33 zł, od pozwanego kwotę 574,47 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, tj. wynagrodzenia biegłego. 6