Wyrok I C 1844/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 marca 2011 roku Sąd Okręgowy w Białymst

--- STRONA 1 --- Sygn. akt: I C 1844/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 marca 2011 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Małgorzata Dziemianowicz Protokolant: protokolant sądowy Justyna Guziejko po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2011 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa (…) spółka jawna (…) w B. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta B. działającemu jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – reprezentowanemu przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa w W. o ustalenie I. Ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. ul. (…) , nr geodezyjny (…) , o powierzchni 14248 metrów kwadratowych począwszy od roku 2010 i na lata następne jest zasadna do kwoty 69166,38 zł (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy sto sześćdziesiąt sześć złotych i 38 groszy). II. Oddala powództwo o ustalenie w pozostałym zakresie. III. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda 3903,40 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. UZASADNIENIE Powód (…) Spółka jawna (…) z siedzibą w B. wniósł o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) oznaczonej numerem geodezyjnym (…) , dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta B. z dnia 13 grudnia 2009 roku jest 1 K |` _\_\\ Š ;-žl flf å --- STRONA 2 --- nieuzasadniona i w konsekwencji domagał się ustalenia, iż od stycznia 2010 roku strony wiąże opłata roczna w dotychczasowej wysokości. Wniósł o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego (k. 62). Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wniósł o ustalenie, iż od dnia 1 stycznia 2010 r. stawka opłaty rocznej należnej mu od powoda z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) , oznaczonej numerem geodezyjnym (…) wynosi 107167,76 złotych. Jednocześnie żądał zasądzenia od powoda kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych. Podniósł, iż w jego ocenie orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest błędne, bowiem organ ten ograniczył się do zakwestionowania operatu przedstawionego przez pozwanego. Zdaniem pozwanego to, iż ciężar dowodu tego, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie nie oznacza, iż użytkownik wieczysty jest całkowicie zwolniony od udowodnienia, iż ustalona opłata jest nieadekwatna (odpowiedź na pozew k. 52). Sąd ustalił, co następuje: Powód (…) Spółka jawna (…) z siedzibą w B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) , o numerze geodezyjnym (…) , o pow. 14248 m kw. objętej księgą wieczystą Kw nr (…) , której właścicielem jest Skarb Państwa (wypis z rejestru gruntów k. 41) . W dniu 13.12.2009 roku Prezydent Miasta B. działający jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej wypowiedział Spółce jawnej (…) z siedzibą w B. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 28048,61 złotych i zaoferował przyjęcie nowej opłaty od 2010 roku i w latach następnych w wysokości 107167,76 złotych (pismo k.25). Proponowaną opłatę ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. (k. 26-40). Ustaliła ona wartość rynkową prawa własności gruntu obciążonego służebnością na kwotę 3572257 złotych. 2 --- STRONA 3 --- Wnioskiem z dnia 14.01.2010 roku powód wystąpił do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione (wniosek k. 19-21). Orzeczeniem z dnia 06.10.2010 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. ustaliło wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej za 2010 rok i lata następne w dotychczasowej wysokości (tj. 28048,61 złotych) podając w uzasadnieniu, iż właściciel nieruchomości w momencie wypowiadania opłaty rocznej nie dysponował prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym mogącym stanowić podstawę do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i złożenia propozycji nowej opłaty za rok 2010 r. (orzeczenie k. 7-8). Sprzeciw od w/w orzeczenia w ustawowym terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia wniósł Prezydent Miasta B. (k.3-4), co było równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do tutejszego sądu jako właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W toku postępowania dowodowego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości obejmującego przedmiotową działkę według jej stanu oraz przy uwzględnieniu cen na dzień 13 grudnia 2009 roku a następnie ustalenia stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w/w działki. Z opinii (k. 69-77) sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M.A. wynika, iż aktualna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wynosi 2.305.546,00 złotych . Powód nie złożył zastrzeżeń do sporządzonej opinii. Jednakże podniósł (k.63, 104-105), iż sąd dopuścił dowód, który nie może być podstawą orzekania w sprawie a przedmiotowa opinia nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty. Zastrzeżenia do sporządzonej opinii złożył pozwany (k. 91), podnosząc przede wszystkim, iż biegły nie opisał nieruchomości przyjętych do porównania, a nadto wątpliwe jest przyjęcie przez biegłego do oceny nieruchomości o tak znacznych równicach powierzchni. Nadto biegły założył przyjęcie do porównania nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną i usługową, podczas gdy powinien był 3 --- STRONA 4 --- przyjąć nieruchomości przeznaczone pod obiekty przemysłowe, bazy, składy i rzemiosło. Nadto w opinii znalazły się stwierdzenia, iż ceny transakcyjne nie zostały skorygowane ze względu na upływ czasu. Brak jest również opisu nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, a zatem brak możliwości porównania nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Nie jest też jasne na jakiej podstawie biegły wskazał zakres czynników korygujących. W tabeli nie wskazano podstawy zastosowania wartości procentowej wag. Zakres powyższych wątpliwości powoduje, iż w ocenie pozwanego opinia powyższa nie może stanowić podstawy do ustalenia przedmiotowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W nawiązaniu do zarzutów biegły wyjaśnił (k. 99), iż oprócz funkcji nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego należy także uwzględnić sąsiedztwo i lokalizację szczegółową szacowanej nieruchomości – w obrębie (…) jedynie część nieruchomości stanowi przedmiot zainteresowania deweloperów. Przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie budynków o charakterze przemysłowo – usługowym. Nadto wyjaśnił, iż ceny transakcyjne stanowiące próbkę reprezentatywną nie zostały skorygowane ze względu na upływ czasu, z uwagi na to, że nie było możliwe określenie trendu czasowego – w próbce reprezentatywnej nie znaleziono pary nieruchomości różniących się jedynie datą zawarcia transakcji, a ponadto na przestrzeni dwóch lat objętych badaniem nie odnotowano wahania cen, wobec czego korygowanie cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu nie było miarodajne. Podał, iż zakres współczynników korygujących określa się na podstawie wzorów. Natomiast powierzchnia działki nie wpływa zasadniczo na cenę jednostkową działki, stąd została ujęta jedynie jako element w atrybucie „położenie szczegółowe gruntu”. Wyjaśnił także, iż wartość procentową wag określa się między innymi na podstawie: analizy lokalnego rynku, badania preferencji potencjalnych nabywców, informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz lokalnej prasy, a także w oparciu o własne doświadczenie zawodowe rzeczoznawcy majątkowego. Wymienił także inne elementy cenotwórcze. Biegły także przed sądem poparł opinię złożoną do akt sprawy (k. 117-118) i podkreślił, iż wycena została sporządzona zgodnie z ustawą o gospodarce 4 --- STRONA 5 --- nieruchomościami i aktami podrzędnymi, metodą korygowania ceny średniej, która zdaniem biegłego jest najbardziej miarodajna, jeżeli dysponuje się pewną ilością transakcji w danym czasie. Sąd podzielił opinię biegłego sądowego sporządzoną w niniejszej sprawie jako bazującą na wiedzy i doświadczeniu zawodowym biegłego. Biegły w pisemnych wyjaśnieniach, jak i na rozprawie w sposób wyczerpujący, przekonywujący i szczegółowy ustosunkował się do wszystkich wątpliwości pozwanego. Sąd ocenił wartość dowodową opinii – kierując się przede wszystkim poziomem wiedzy biegłego, podstawami teoretycznymi opinii - uznając ją za rzetelny i główny dowód w niniejszym sporze. Podnieść także należy, iż zastrzeżenia pozwanego do opinii biegłego co do bazy porównawczej obiektów nie mogą się ostać. Zgłoszone zostały po sporządzeniu opinii, choć - w ocenie Sądu – nie było przeszkód by pozwany udostępnił biegłemu także swoją bazę nieruchomości przed sporządzeniem opinii. W przekonaniu Sądu opinia biegłego nie narusza zasad szacowania nieruchomości określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W powyższych okolicznościach opinia dała Sądowi podstawę do stwierdzenia, iż wartość nieruchomości uległa zmianie, jak i do ustalenia stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości. Skoro aktualna wartość nieruchomości to kwota 2.305.546,00 złotych, stąd też opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowiąca 3 % wartości nieruchomości wynosi 69166,38 złotych (2.305.546,00 x 3,00 %= 69166,38). Sąd zważył, co następuje: Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej: u.g.n.) organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informację o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do 5 --- STRONA 6 --- samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3). W niniejszej sprawie jak wynika to z ustaleń faktycznych poczynionych wcześniej cały powyższy tryb został wyczerpany. W ten sposób otwarta została droga sądowa dla rozstrzygnięcia sporu o podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana (…) jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasadniczą zatem przesłanką aktualizacji opłaty rocznej jest zmiana wartości nieruchomości. Stosownie do treści art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Do ustalenia czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości gruntowej konieczne jest zatem określenie jej aktualnej wartości i porównanie z wartością przyjętą za podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej. Czynności tej dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z art. 78 ust. 3 u.g.n., ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 u.g.n.) spoczywa na właściwym organie czyli właścicielu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W ten sposób określono ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu "aktualizacyjnym", obejmującym zarówno fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Ratio legis takiego rozwiązania prawnego podyktowane zostało potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym - procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu sądowym. Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym (tak SN w wyroku z dnia 23 września 2009 r., I CSK 45/09, lex nr 530615). W uzasadnieniu do w/w 6 --- STRONA 7 --- wyroku SN stwierdził, iż ustalenie wartości spornego gruntu, a tym samym - stosowna weryfikacja operatu szacunkowego, może nastąpić na podstawie odpowiedniej opinii biegłego – rzeczoznawcy. W niniejszej sprawie w związku z tym, że stronę pozwaną – zgodnie z tym co zauważono wyżej - obciążał ciężar dowodu wykazania wzrostu wartości nieruchomości do niej to właśnie należała stosowna inicjatywa dowodowa w omawianym zakresie. I tak wniosek dowodowy o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości zgłosił pozwany, a Sąd dopuścił taki dowód. Stąd też nie ma racji powód twierdząc (k.63, 104-105), iż przedmiotowa opinia nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stosownie do art. 77 ust.3 i art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z tego względu, że dokonanie wypowiedzenia opłaty rocznej musi być poprzedzone operatem uzasadniającym wypowiedzenie, a późniejsze dowodzenie nowej wartości nieruchomości narusza procedurę ustalania nowej wartości nieruchomości, oraz że procedowanie Sądu powinno ograniczyć się do ustalenia czy operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. mógł czy nie mógł stanowić podstawy wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości i czy zajęte przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze stanowisko odpowiada prawu czy też nie. W ocenie Sądu sporządzona fachowa opinia o wartości nieruchomości stanowi podstawę do dokonania aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Sąd zatem nie dopatrzył się podstaw z art. 286 kpc do powołania kolejnego biegłego i dodatkowej opinii oraz tym samym wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego oddalił (k. 119). W ocenie sądu wniosek dowodowy wynikał jedynie z faktu niezadowolenia z dotychczasowej opinii, mało korzystnej dla niego. W tym miejscu należy przytoczyć orzeczenie SN, w którym to trafnie zauważył , iż : nie można przyjąć, iż sąd zobowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych w każdym przypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony (zob. wyrok SN z dnia 15 lutego 1974 r., II CR 817/73, LEX nr 7404; wyrok SN z dnia 18 lutego 1974 r., II CR 5/74, Biul. SN 1974, nr 4, poz. 64; wyrok SN z dnia 15 listopada 2001 r., II UKN 604/00, PPiPS 2003, nr 9, poz. 67). Potrzeba powołania innego biegłego 7 --- STRONA 8 --- powinna zatem wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczasowej złożonej opinii – por. wyrok SN z dnia 5 listopada 1974 r., I CR 562/74, LEX nr 7607; uzasadnienie wyroku SN z dnia 4 sierpnia 1999 r., I PKN 20/99, OSNAPiUS 2000, nr 22, poz. 807; uzasadnienie wyroku SN z dnia 10 stycznia 2001 r., II CKN 639/99, LEX nr 53135. W związku z tym, że wartość nieruchomości uległa zmianie co wynika ze sporządzonej fachowej opinii o wartości nieruchomości, należało dojść do wniosku, że pozwany udowodnił, iż zostały spełnione ustawowe przesłanki do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Kończąc podnieść jeszcze należy, iż spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Sąd jest tu uprawniony samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego . Takie stanowisko wynika z poglądów doktryny jak i orzecznictwa SN, chociażby z wyroku z dnia 18 września 2003, w którym SN expresis verbis wskazał, iż sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (I CK 66/02, lex nr 83421, por. też wyrok z dnia 11 września 2003 r., III CKN 239/01, lex nr 146452). Sąd uznając, iż wysokość zaoferowanej opłaty w wypowiedzeniu nie jest uzasadniana, ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, iż zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona to, powództwo oddala, jeżeli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron. Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (zob. w: G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Komentarz do Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2007, s. 336-337). Mając na uwadze powyższe oraz dokonane ustalenia faktyczne w sprawie, Sąd w pkt. I sentencji wyroku ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) , numer 8 --- STRONA 9 --- geodezyjny (…) , o powierzchni 14248 metrów kwadratowych począwszy od roku 2010 i na lata następne jest zasadna do kwoty 69166,38 złotych. Natomiast w pkt. II sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałym zakresie, jako nieudowodnione. W pkt III sentencji wyroku orzeczono o kosztach sądowych stosownie do treści art. 100 kpc i zasady stosunkowego ich rozdzielenia. Koszty sądowe to opłata sądowa (5359,00 złotych) oraz koszty zastępstwa procesowego (2 x 3600 zgodnie z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu). Łącznie wynoszą one 12559,00 złotych. Pozwany wygrał sprawę w 65,54 %, a powód w 34,46 %. Stąd też pozwany winien zwrócić powodowi kwotę 3903,40 złotych. 9