Wyrok I C 1843/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 grudnia 2011 roku Sąd Okręgowy w Białyms

--- STRONA 1 --- Sygn. akt: I C 1843/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 grudnia 2011 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Bogusława Zieleniewska – Masłowska Protokolant: sekr. sądowy Dorota Klimaszewska po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2011 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa T. W. i K. W. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta B. o ustalenie I. Ustala opłatę roczną na rok 2010 i lata następne należną od powodów T. W. i K. W. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w B. przy ulicy (…) , oznaczonej numerem geodezyjnym (…) w wysokości 99 734,55 złotych. II. Nakazuje pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Okręgowego w Białymstoku) kwotę 4 881,08 złotych tytułem brakujących kosztów sądowych. III. Zasądza od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Prokuratorii Generalnej kwotę 3 424,57 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Uzasadnienie Powodowie K. i T. W. wnieśli o ustalenie opłaty rocznej za rok 2010 i lata następne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) oznaczonej nr geodezyjnymi (…) w dotychczasowej wysokości tj. 37.530,26zł. (k. 250-252). 1 K |` _\_\\ Š ;-žl flf å --- STRONA 2 --- Uzasadniając swoje stanowisko powodowie wskazali, iż brak jest przesłanek do podwyższenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…) oznaczonej nr geodezyjnymi (…) . Prezydent Miasta B. nie wykazał bowiem, iż podniesienie opłaty było uzasadnione. Sporządzony bowiem na zlecenie Prezydenta Miasta operat szacunkowy został zakwestionowani przez opinię sporządzoną przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w B. zatem Prezydent Miasta. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego (243-245). Uzasadniając stanowisko strona pozwana wskazała, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu została dokonana zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wyceną gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Kwoty te w ocenie strony pozwanej odpowiadają wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, jako najbardziej przewidywalnej do uzyskania na runku przy uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania. Sąd Okręgowy ustalił, co następuje: Powodowie T. W. i K. W. są użytkownikami wieczystym nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych w B. przy ul. (…) oznaczonej nr geodezyjnymi (…) . Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 13 grudnia 2009r. (…) wypowiedział powodowi wysokość ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przyjmując, iż w związku z aktualizacją wartości nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym wzrosła wartość przedmiotowych nieruchomości. Konsekwencją tego ustalono nową opłatę roczną na rok 2010 i lata następne w postaci łącznej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w kwocie 162.011,44 zł (7-9, 71-231). Powodowie zaskarżyli decyzję zmieniającą. Przedkładając odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B.. W toku postępowania przed wskazanym organem powodowie przedstawili Opinię Komisji Opiniodawczo- 2 --- STRONA 3 --- Rozjemczej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w B. stwierdzającą liczne błędy w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym i kwestionującą przydatność operatu w zakresie ustalania wartości przedmiotowych nieruchomości (k. 35-64). Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wydało w dniu 06.,10.2010r. orzeczenie ustalające, iż od 1 stycznia 2010r. wiąże strony opłata za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości (k 7-8). Sprzeciw od powyższego orzeczenia złożył Prezydent Miasta wskazując na zasadność ustalenia nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (k. 5-6) Poprzednio obowiązująca opłata roczna została ustalona w wysokości 37.530,26zł (k. 250-252). Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je, więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. Po myśli zaś art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia 3 --- STRONA 4 --- tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. ustawy. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.X.1997 r. II CKN 281/97 OSNC 1998 r. zs. 4 poz. 65 wskazał, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ukształtowany został, jako spór ustalający. Podkreślić należy, iż do wypowiedzenia wartości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dołącza się operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia nowej wartości nieruchomości. Użytkownik wieczysty może zakwestionować wskazany operat szacunkowy. Jak wynika z przepisu art. 157 ust. 1 a ww ustawy operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej opinii traci charakter opinii o wartości nieruchomości o której mowa w art. 156 ust. 1 ww ustawy. W przedmiotowej sprawie powód kwestionował zasadność wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wskazując, iż wobec zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzanego przez Prezydenta Miasta decyzja taka nie miała oparcia w wycenie nieruchomości. Pozwany podkreślał, iż wzrost cen nieruchomości od czasu ustalenia ostatniej opłaty w 2004r. jest niewątpliwy. zatem samo wypowiedzenie i procedura aktualizacji są zasadne. Zasadne w ocenie pozwanego było ustalenie nowej wartości nieruchomości i ustalenie opłaty rocznej w oparciu o nią. Zgodzić się należy ze stanowiskiem pozwanego, iż przepis art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie ma zastosowanie w postępowaniu administracyjnym przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia kolegium sprawa nabiera charakteru cywilnego w związku z czym zastosowanie ma art. 6 kc wskazujący, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto wywodzi z tego faktu skutki prawne. Zatem to na powodach spoczywa ciężar wykazania, iż faktycznie wartość nieruchomości nie wzrosła zatem aktualna pozostaje opłata ustalona decyzją 2004r. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. 4 --- STRONA 5 --- Wartość tę zgodnie z art. 150 ustawy o gosp. nieruch. uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ww. ustawy sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym ustawodawca wyróżnia podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartość te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 28 ww. rozporządzenia dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza się, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z trzech metod: porównania parami, metodę korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z przywołanym wyżej przepisem stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie nieruchomości, rodzaj, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W przedmiotowej sprawie Sąd dysponował operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego opracowanym dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytuły użytkowania wieczystego gruntu (k.71-231) która stanowiła podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty. Przy czym mając na uwadze wskazane przez powodów (w przedłożonej opinii Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Odział w B.. 35-64) liczne błędy powyższego operatu jest on w ocenie Sądu niemiarodajny i wymagał 5 --- STRONA 6 --- weryfikacji przez dopuszczonych przez Sąd biegłych z zakresu wyceny nieruchomości. Konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłych rzeczoznawców w ocenie Sądu była niepodważalna. W niniejszej sprawie kwestią sporną była bowiem wycenia nieruchomości, co wymaga wiedzy specjalistycznej oraz doświadczenia zawodowego rzeczoznawców mających. W przedmiotowej sprawie opiniowało dwóch biegłych. Biegły M.A. oraz biegły M. S.. Biegły M. A. sporządził w sprawie i opinię (k. 259-273, 295-297), która w ocenie Sądu z uwagi na wzięcie do porównania nieruchomości o różnym przeznaczeniu nie mogła stanowić podstawy ustaleń w niniejszej sprawie. Jak słusznie wskazał kolejny z opiniujących biegłych wprawdzie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazuje do wyceny w celu ustalenia aktualizacji opłaty rocznej dwa kryteria : prawo własności i niezabudowanie, jednak przeznaczenie nieruchomości jest kryterium, które zawiera definicja nieruchomości podobnych. Zatem opinia biegłego M. A. w ocenie Sądu nie spełniała kryterium § 28 ww. rozporządzenia porównania nieruchomości podobnych. Biegły M. s. de facto sporządził III opinie. Opinia pierwotna (k.304-332) została następnie zakwestionowaną przez biegłego w kolejnej opinii zatytułowanej „Wyjaśnienia”(k. 353-361) oraz na rozprawie (k.371-373). Dokonując ustaleń w niniejszej sprawie Sąd opierał się na pierwszej opinii z zastosowaną metodą interpolacji ostatecznie poprawionej w opinii uzupełniającej. Wyjaśniając zmianę stanowiska biegły wskazał, iż to biegły wybiera, czy stosuje metodę interpolacji, czy ekstrapolacji. Jednocześnie biegły przyznał, iż najczęściej stosowana jest metoda interpolacja, a zatem nieuzasadniona zmiana metody, na mniej korzystną dla powodów była nieuzasadniona. Jednak ostatecznie w sporządzonej opinii uzupełniającej biegły uwzględnił zastrzeżenia stron i przyjął ostateczną cenę nieruchomości na kwotę 3.324.485 zł. Wyjaśniając przyjęcie minimalnego współczynnika w pierwotnej opinii zdaniem biegłego było błędem. Jak bowiem wskazał biegły adekwatny jest bowiem współczynnik średni przyjęty przez 6 --- STRONA 7 --- biegłego w opinii uzupełniającej. Ostatecznie łączną wartość szacowanych nieruchomości biegły ustalił w opinii z 20.10,.2011r. 3 324 485 złotych. Wnioski opinii uzupełniającej sporządzonej przy uwzględnieniu sposobu interpolacji z uwzględnieniem ceny średniej z opinii z uzupełniającej (k. 376-381) w ocenie Sądu są logiczne i przekonujące i uzasadniają oparcie się w ustaleniach cen nieruchomości na tej opinii. Biegły szczegółowo wyjaśnił rozbieżności w sporządzonych przez siebie opiniach i przyczyny zmiany stanowiska. W sposób wyczerpujący wskazał wszystkie kryteria którymi kierował się ustalając wartość przedmiotowych nieruchomości. Sporządzona przez biegłego opinia końcowa – uzupełniająca (k. 376-381) zgodna jest z wymaganiami rozporządzenia w sprawie sporządzania wyceny nieruchomości i pozwala na ustalenia wartości nieruchomości na datę aktualizacji opłaty. Biegły szczegółowo odniósł się do zarzutów stron, które nie zdołały podważyć zasadności opinii i ustaleń w niej zawarty Analiza trzeciej opinii oraz zeznań biegłego (k.389-390) wskazuje na to, że opinia ta jest wiarygodna. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda interpolacji w podejściu porównawczym najbardziej oddaje wartość wycenianej nieruchomości, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości nieruchomości czynników. Oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości w łącznej kwocie 3.324.485 zł dała podstawy do ustalenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu 3% stawki opłaty na łączną kwotę 99.734,55 zł. Mając na uwadze powyższe na mocy art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.). O kosztach orzeczono na mocy art. 98 kpc mając na uwadze zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Powodowie przegrał sprawę 20% w takim też zakresie zobowiązani byli do poniesienia kosztów procesu. 7 --- STRONA 8 --- 8