Postanowienie I C 1300/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Białymsto

--- STRONA 1 --- Sygn. akt: I C 1300/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Jarosław Pawlik Protokolant: Bożena Suchocka po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2012 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa C.K. przeciwko Gminie B. o ustalenie I. Ustala powodowi C.K. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 0,1448 ha położonej w B. przy ulicy (…), oznaczonej numerem geodezyjnym (…) w kwocie 45.685 (czterdzieści pięć tysięcy sześćset osiemdziesiąt pięć) złotych i 86 groszy od dnia 1 stycznia 2011 roku; II. Nakazuje pobrać od powoda i pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Białymstoku kwoty po 2098 złotych i 30 groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych; III. Znosi pomiędzy stronami koszty zastępstwa procesowego. UZASADNIENIE Powód C.K., prowadzący działalność gospodarczą (…)w B., wniósł o ustalenie, że odmowa aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…)o pow. 0,1448 ha, Obr. (…) nr (…)przez Prezydenta Miasta B. zawarta w jego piśmie z dnia 10 sierpnia 2010 roku /znak: (…) jest nieuzasadniona, a także o ustalenie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości i ustalenie w/w opłaty od wartości nieruchomości oszacowanej na kwotę 830.616,00 zł w operacie szacunkowym z dnia 10 lutego 2010 roku, zleconym przez powoda. 1 K |` _\_\\ Š ;-žl flf å --- STRONA 2 --- W uzasadnieniu wskazał, iż obowiązująca stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wspomnianej nieruchomości została ustalona w czerwcu 2008 roku na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy J. L.. W operacie tym ustalono, iż w czerwcu 2008 roku wartość nieruchomości wynosiła 1.838.960,00 zł. Zmiana wartości nieruchomości stanowiła podstawę wypowiedzenia dotychczas obowiązującej opłaty rocznej przez Prezydenta Miasta B., który pismem z dnia 24 września 2008 roku dokonał wypowiedzenia obowiązującej wówczas stawki i zaoferował przyjęcie nowej w kwocie 55.168,80 zł. Zdaniem powoda wysoka wartość nieruchomości, przyjęta w tym operacie, wynikała z ówczesnej sytuacji społeczno – gospodarczej kraju, wzrostu popytu na nieruchomości i dużej dostępności kredytów na zakup nieruchomości. W roku 2009 i 2010 nastąpiły jednak zmiany na rynku nieruchomości, a w szczególności nastąpiło znaczne obniżenie popytu na ich zakup, a tym samym obniżeniu uległy ich ceny. W związku z tym powód postanowił ustalić rzeczywistą wartość opisanej wyżej nieruchomości i zlecił biegłemu sądowemu i rzeczoznawcy majątkowemu R. Ż. wykonanie operatu szacunkowego. Biegły ten oszacował wartość nieruchomości na kwotę 830.616,00 zł, co legło następnie u podstaw złożonego przez powoda wniosku o aktualizację opłaty. Pismem z dnia 10 sierpnia 2010 roku Prezydent Miasta B. odmówił jednakże owej aktualizacji wskazując m.in. na fakt, że zgodnie z opinią Komisji (…)wspomniany operat zawiera istotne błędy i nie może być wykorzystany do aktualizacji opłaty. Ze stanowiskiem tym nie zgodził się z kolei powód podnosząc, że zastrzeżenia Komisji nie odnosiły się do wartości rynkowej nieruchomości, a zastrzeżenia formalne co do sposobu dokonania wyceny nie miały znaczenia dla oceny, czy wartość ta jest prawidłowa, czy nie. Szereg zastrzeżeń zarówno co do opinii Komisji, jak i decyzji Prezydenta Miasta B. powód zgłosił w złożonym następnie odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B.. Pozwana Gmina B. wnosiła o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Motywując swe stanowisko podniosła, iż odmowa aktualizacji wbrew stanowisku powoda została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami. C. K. jako wieczysty użytkownik nie udowodnił bowiem przesłanek do owej aktualizacji, zaś ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał właśnie na nim. Dowodem w sprawie nie może być operat szacunkowym sporządzony przez R. Ż.. Został on poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji (…)przy Polskim stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Wyceny Nieruchomości w O.. Zgodnie z tą oceną, operat zawiera istotne błędy i nie może być 2 --- STRONA 3 --- wykorzystany do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Tym samym operat R. Ż. nie mógł być brany pod uwagę jako dowód w sprawie aktualizacji opłaty rocznej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje: Bezspornym jest, iż powód C. K., prowadzący działalność gospodarczą (…) w B., jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (…), oznaczonej numerem geodezyjnym (…), obręb (…), o powierzchni 0,1448 ha /k. 92 – 102/. Sporu nie budzi też fakt, że Prezydent Miasta B. pismem z dnia 24 września 2008 roku wypowiedział wysokość dotychczas obowiązującej opłaty rocznej i zaoferował przyjęcie opłaty rocznej na rok 2009 i lata następne w kwocie 55.168,80 zł. Oparł się w tym zakresie na sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. operacie szacunkowym, zgodnie z którym wartość opisanej wyżej nieruchomości wynosiła 1.838.960,00 zł. Pismem z dnia 10 marca 2010 roku powód zwrócił się do Prezydenta Miasta B. z wnioskiem o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wspomnianej wyżej nieruchomości i ustalenie jej od wartości oszacowanej na kwotę 830.616,00 zł. W uzasadnieniu powód wskazał, iż w roku 2009 i 2010 nastąpiły zmiany na rynku nieruchomości, a w szczególności miało miejsce znaczne obniżenie popytu na ich zakup, a tym samym obniżeniu uległy ich ceny. W związku z tym powód postanowił ustalić rzeczywistą wartość opisanej wyżej nieruchomości i zlecił biegłemu sądowemu i rzeczoznawcy majątkowemu R. Ż. wykonanie operatu szacunkowego. Biegły ten oszacował zaś wartość nieruchomości na wymienioną wyżej kwotę /k. 107 – 108/. Decyzją z dnia 10 sierpnia 2010 roku /znak: (…)/ Prezydent Miast B.odmówił aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości. Zaznaczył on bowiem, iż przedłożony przez powoda operat został poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji (…)przy Polskim stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Wyceny Nieruchomości w O.. Zgodnie z tą oceną, operat zawiera istotne błędy i nie może być wykorzystany do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Tym samym nie zaistniały przesłanki do dokonania owej aktualizacji /k. 57 – 69/. W związku z powyższym powód w dniu 02 września 2010 roku złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. zastępujący pozew wniosek o ustalenie, że odmowa aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości 3 --- STRONA 4 --- gruntowej położonej w B. przy ul. (…)o pow. 0,1448 ha, Obr. (…) nr (…) przez Prezydenta Miasta B. zawarta w jego piśmie z dnia 10 sierpnia 2010 roku jest nieuzasadniona, a także o ustalenie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości i ustalenie w/w opłaty od wartości nieruchomości oszacowanej na kwotę 830.616,00 zł w operacie szacunkowym z dnia 10 lutego 2010 roku, zleconym przez powoda. Na poparcie swojego żądania przedstawił cytowaną już na wstępie argumentację i wskazując m.in., że zastrzeżenia Komisji (…)nie odnosiły się do wartości rynkowej nieruchomości, a zastrzeżenia formalne co do sposobu dokonania wyceny nie miały znaczenia dla ustalenia czy wartość ta jest prawidłowa, czy nie /k. 9 – 13/. Orzeczeniem z dnia 17 czerwca 2011 roku /znak: (…)/ Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosek C. K. oddaliło. Motywując swe stanowisko SKO w B. powtórzyło argumentację Prezydenta Miasta B. przyjmując, iż przedstawiony przez użytkownika wieczystego dowód /operat szacunkowy/ nie pozwalał na stwierdzenie, że doszło do zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości /k. 19 – 20/. Od powyższego orzeczenia C. K. złożył sprzeciw domagając się ustalenia, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego owej nieruchomości wynosi 24.918,49 zł i podtrzymując stanowisko wyrażone we wniosku z dnia 02 września 2010 roku /k. 3 – 8/. Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je, więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. Zgodnie z art. 77 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy, przy czym w myśl ust. 3 tego przepisu, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie 4 --- STRONA 5 --- wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednocześnie art. 81 ust. 1 ustawy stanowi, iż użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 81 ust. 2 ustawy, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. W przedmiotowej sprawie jedyną kwestią sporną pozostawała wartość nieruchomości, a przez to wysokość ustalonej przez pozwanego opłaty. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. Wartość tę zgodnie z art. 150 ustawy o gosp. nieruch. uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ww. ustawy sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym ustawodawca wyróżnia podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartość te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7.VII.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 22 ww. rozporządzenia dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza się, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z dwóch metod: porównania parami lub analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z 5 --- STRONA 6 --- przywołanym wyżej przepisem stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie nieruchomości, rodzaj, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W przedmiotowej sprawie Sąd dysponował sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie powoda operatem szacunkowym, który stanowił podstawę wniosku Cezarego Kuleszy o aktualizację opłaty /k. 70 – 84/. Mając jednak na uwadze zaistniałą między stronami sporną okoliczność oraz ich zgodne stanowiska, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność wyceny przedmiotowej nieruchomości w celu dalszego ustalenia wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Zgodnie z opinią biegłego sądowego M. S., wartość wspomnianej nieruchomości wynosi kwotę 1.552.862,00 zł /k 129 – 146/. Sąd uznał, iż opinia sporządzona przez biegłego, jako opracowana w sposób prawidłowy i rzetelny, w pełni zasługuje na obdarzenie jej walorem wiarygodności. Poddaje się ona bowiem pozytywnej weryfikacji w oparciu o kryteria takie jak: zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, a także sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonego w opinii wniosku (tak m.in. postanowienie SN z dn.07.11.2000 roku, OSNC2001/4/64, I CKN 1170/98). Biegły w sposób nie budzący wątpliwości przedstawił tok swego rozumowania w dochodzeniu do wniosków końcowych opinii. Nadto podkreślić należy, iż biegły jest specjalistą w swojej dziedzinie, posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie, a sporządzone przez siebie opinie sformułował na podstawie akt oraz specjalistycznej dokumentacji. Tym samym Sąd w całości podzielił stanowisko wyrażone przez biegłego. Na szczególną uwagę zasługuje też fakt, iż nie była ona również kwestionowane przez żadną ze stron. Oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości w kwocie 1.522.862 zł dała podstawy do ustalenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu 3% stawki opłaty na łączną kwotę 45.685 zł. Mając na uwadze powyższe na mocy art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku. Koszty sądowe podlegały na mocy art. 100 kpc stosunkowemu rozdzieleniu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W związku z tym nakazano pobrać od powoda i pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Białymstoku kwoty po 2.098,30 6 --- STRONA 7 --- zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych oraz zniesiono pomiędzy stronami koszty zastępstwa procesowego. 7