Postanowienie I C 1053/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 października 2013 roku Sąd Okręgowy w B

--- STRONA 1 --- Sygn. akt I C 1053/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 października 2013 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodnicząca: SSO Małgorzata Dziemianowicz Protokolant: Justyna Guziejko po rozpoznaniu w dniu 10 października 2013 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy w powództwa (…) sp. z o.o. w B. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta B., działającemu jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – zastępowanemu przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa w W. o ustalenie I. Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w B. przy ulicach: (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,3864 ha, (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,0433 ha, (…) – działki o nr (…) o łącznej powierzchni 8,4327 ha, (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,3068 ha, począwszy od dnia 1 stycznia 2010 roku wynosi 198.415,14 zł (sto dziewięćdziesiąt osiem tysięcy czterysta piętnaście złotych czternaście groszy). II. Nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Okręgowego w Białymstoku) kwotę 12.034 zł (dwanaście tysięcy trzydzieści cztery złote) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. ` šš _^MĄ_ý` I/ ____Š`“W_ /Ę kb /,ß_ĄĘ Åźl Ä/ _ , \\ _ \M_Å_/1% --- STRONA 2 --- III. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 11.700 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym 7200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. U Z A S A D N I E N I E Powód (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska wniósł o ustalenie iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w B., obręb (…) , przy ulicach: (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,3864 ha, (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,0433 ha, (…) – działki o nr (…) o łącznej powierzchni 8,4327 ha, (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,3068 ha, do kwoty 301.032,75 zł dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta B. z dnia 8 grudnia 2009 roku jest nieuzasadniona i w konsekwencji domagał się ustalenia, iż od dnia 1 stycznia 2010 roku i w latach następnych, strony wiąże opłata roczna w dotychczasowej wysokości – 87.214,93 zł, ewentualnie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższych nieruchomości gruntowych dokonana pismem z dnia 8 grudnia 2009 roku jest nieuzasadniona. Ponadto, z ostrożności procesowej – na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd wniosków przedstawionych powyżej – powód wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości gruntowych, dokonana pismem z dnia 8 grudnia 2009 roku jest uzasadniona w wysokości innej (niższej) niż wynikająca z wniosku pozwanego sformułowanego w sprzeciwie z dnia 28 czerwca 2010 roku, a także ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego rzeczowych nieruchomości gruntowych uwzględniającej rzeczywistą wartość nieruchomości na dzień 8 grudnia 2009 roku. Powód wniósł również o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 142 – 144). Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, iż w niniejszej sprawie nie doszło do zgodnego z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce --- STRONA 3 --- nieruchomościami, a w konsekwencji skutecznego, wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętych sporem, bowiem operaty szacunkowe, które stały się podstawą dokonania aktualizacji opłaty rocznej zostały sporządzone i określały wartość nieruchomości na dzień 11 grudnia 2009 roku, natomiast wypowiedzenie dokonane przez Prezydenta Miasta B. datowane jest na dzień 8 grudnia 2009 roku. Z powyższego wynika zatem, iż wartość nieruchomości, będąca podstawą aktualizacji, została określona niezgodnie z przepisem art. 77 ust. 1 u.g.n, nie stanowiła bowiem wartości nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty. Te okoliczności, zdaniem powoda, spowodowały, iż nie zostały spełnione przesłanki skutecznej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami i nie doszło do zgodnego z wymogami tej ustawy, wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty. W dacie wypowiadania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, pozwany nie dysponował w ogóle operatami szacunkowymi, mogącymi stanowić podstawę wypowiedzenia (k. 146 i 147). Powód zakwestionował również poprawność i rzetelność sporządzonych powtórnie przez rzeczoznawcę operatów oraz ustaloną w nich wartość nieruchomości, wskazując, iż wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę jest niewspółmierna do rzeczywistej wartości nieruchomości, która w ocenie powoda nie uległa wzrostowi od czasu dokonania ostatniej aktualizacji (k. 149). W piśmie procesowym z dnia 27 września 2010 roku, powód ustosunkowując się do zgłoszonego przez pozwanego w sprzeciwie wniosku o ustalenie opłaty rocznej na 2010 rok i lata następne, na podstawie wartości nieruchomości ustalonej w poprawionych operatach szacunkowych, tj. w kwocie 239.112,33 zł, odmówił mu zasadności bowiem w jego ocenie, wartość przedmiotowych nieruchomości nie wzrosła oraz wszystkie poprawione operaty określały wartość tych nieruchomości na dzień 9 kwietnia 2010 roku (k. 150). Skoro operaty sporządzone przez rzeczoznawcę określały wartość nieruchomości objętych sporem na dzień 9 kwietnia 2010 roku, a nie na 8 grudnia 2009 roku , nie mogły stanowić podstawy do dokonania aktualizacji. Właściciel nieruchomości nie dysponował zatem, wymaganym przepisami ustawy dowodem potwierdzającym wzrost wartości nieruchomości, stanowiącym przesłankę --- STRONA 4 --- aktualizacji. Powód zakwestionował też wycenę wartości nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. w ramach sporządzonych aktualizacji jako zawyżone w stosunku do ich realnej wartości. Przedmiotowe wyceny wartości nieruchomości zawierały – zdaniem powoda - zbyt ograniczoną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości (k. 151). Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta B. wniósł o oddalenie powództwa w całości i ustalenie wysokości opłaty rocznej na 2010 rok i lata następne z tytułu użytkowania wieczystego spornych nieruchomości na poziomie skorygowanej przez rzeczoznawcę majątkowego M. Sz., tj. na kwotę 239.112,33 zł. (k. 231). Pozwany wniósł również o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych (k. 3, 136). Uzasadniając stanowisko strona pozwana wskazała, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowych gruntów została dokonana zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, zachowano wszelkie procedury, włącznie z możliwością zapoznania się użytkownika ze sporządzonymi w sprawie operatami szacunkowymi. Zdaniem pozwanego nie zachodziło bowiem uchybienie w postaci nieistnienia operatu, z którym po wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty nie mógłby się zapoznać. Pozwany zarzucił SKO błędne przyjęcie, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie stracił walor opinii już od momentu jego sporządzenia, bowiem w ocenie pozwanego - stracił ten walor dopiero w dniu 22 marca 2010 roku, tj. w dniu wydania negatywnej opinii przez Komisję (…) Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców (k. 137). Sąd ustalił, co następuje: Powód (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ulicach: (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,3864 ha, (…) – działak nr (…) o powierzchni 0,0433 ha, (…) – działki o nr (…) o łącznej powierzchni 8,4327 ha, (…) – działka nr (…) o powierzchni 0,3068 ha. --- STRONA 5 --- Opłata za użytkowanie wieczyste wskazanych gruntów ustalona orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 9 maja 2005 roku wynosiła 87.214,93 zł (k. 7). Pismem z dnia 8 grudnia 2009 roku w sprawie (…) Prezydent Miasta B., działający jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wypowiedział powodowi wysokość ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przyjmując, iż w związku z aktualizacją wartości nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie Prezydenta operacie szacunkowym wzrosła wartość przedmiotowych nieruchomości. Konsekwencją tego ustalono nową opłatę roczną na rok 2010 i lata następne w łącznej wysokości 301.032,75 zł (k. 55). Powyższą opłatę ustalono w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., na dzień 11 grudnia 2009 roku (k. 57 - 95). Wnioskiem z dnia 4 stycznia 2010 roku, powód wystąpił do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej dokonane podanym wyżej wypowiedzeniem jest nieuzasadnione. W toku postępowania przed wskazanym organem powód przedstawił Opinie Komisji (…) Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddziału w B. z dnia 22 marca 2010 roku stwierdzające liczne błędy w sporządzonych na zlecenie Prezydenta operatach szacunkowych oraz ich nieprzydatność z uwagi na to, iż opiniowane operaty w dacie ich sporządzania nie powinny stanowić podstawy określania wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego (k. 128). Z przedmiotowych opinii wynikało, że operaty szacunkowe sporządzone na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanych wyżej nieruchomości są nieprawidłowe i naruszają zasady szacowania wartości nieruchomości określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Komisja stwierdziła również, że opiniowane operaty w dacie ich sporządzania nie powinny stanowić podstawy określania wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Po rozpoznaniu wniosku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wydało w dniu 31 maja 2010 roku orzeczenie ustalające, iż brak było podstaw do zmiany --- STRONA 6 --- wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, bowiem właściciel nieruchomości w momencie wypowiadania opłaty rocznej nie dysponował prawidłowo sporządzonymi operatami szacunkowymi, mogącymi stanowić podstawę do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i złożenia propozycji przyjęcia nowej opłaty na rok 2010. W związku z powyższym opłatę ustalono w wysokości dotychczasowej, tj. na kwotę 87.214,93 zł (k. 5). W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium odwoławcze podkreśliło, iż zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, w związku z czym organ ten nie mógł brać pod uwagę sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta operatu jako świadczącego o wzroście wartości nieruchomości. Sprzeciw od powyższego orzeczenia złożył Prezydent Miasta B. powołując się na rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości i konieczność ponownej wyceny przedmiotowych nieruchomości. W powyższym sprzeciwie pozwany domagał się ustalenia przez Sąd opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości w wysokości 239.112,33 zł. Pozwany powołał się na stanowisko wyrażone w opiniach Komisji, zgodnie z którymi, opracowany za zgodą Prezydenta nowy operat szacunkowy po wyeliminowaniu uchybień szczegółowo opisanych w w/w opiniach mógł stanowić podstawę do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy M. S. wykonał operaty szacunkowe określające wartość rynkową opisanych na wstępie nieruchomości z wyeliminowaniem uchybień szczegółowo opisanych w opiniach opracowanych na zlecenie użytkownika wieczystego przez Komisję (…) . Operaty te zostały złożone w SKO w B. przy piśmie z dnia 9 kwietnia 2010 roku. SKO nie uwzględniło wartości ustalonej w poprawionych operatach szacunkowych i ustaliło wysokość opłaty rocznej za rok 2010 i lata następne w dotychczasowej wysokości, bowiem właściciel nieruchomości w momencie wypowiadania opłaty rocznej nie dysponował prawidłowo sporządzonymi operatami szacunkowymi mogącymi stanowić podstawę do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i złożenia propozycji nowej opłaty za rok 2010. Z tym --- STRONA 7 --- stanowiskiem pozwany się nie zgodził, gdyż SKO w swoim orzeczeniu nie zajęło stanowiska w sprawie przedłożenia przez Prezydenta dowodu w postaci poprawionych operatów szacunkowych w związku z wytycznymi zawartymi w opiniach KOR a bezsprzecznie wartość przedmiotowych nieruchomości wzrosła od czasu ostatniej aktualizacji, tj. od 2004 roku. (k. 3 i 4). W piśmie procesowym z dnia 3 września 2010 roku, pozwany podtrzymał dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprzeciwie od orzeczenia SKO i – z ostrożności procesowej – wniósł o powołanie przez Sąd biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z następujących działek: (…) , wszystkie z obrębu (…) położonych w B. przy ul.: (…) , (…) , (…) i (…) , na dzień 8 grudnia 2009 roku (k. 136). Na podstawie opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości z dnia 30 maja 2011 roku na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości gruntowych na dzień 8 grudnia 2009 roku, wartość spornych nieruchomości ustalono na kwotę 3.835,448 zł. (k. 188-208). Do powyższej opinii zostały zgłoszone uwagi i zarzuty pozwanego z dnia 27 czerwca 2011 roku. Na rozprawie w dniu 28 listopada 2011 roku pozwany wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego ponieważ poprzednia biegła nie wypowiedziała się w sposób wyczerpujący co do zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę pozwaną. Opinia sporządzona przez biegłą, zdaniem pozwanego nie była precyzyjna. Sąd dopuścił dowód z opinii kolejnego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości gruntowych, których użytkownikiem wieczystym jest powód położonych w Białymstoku, obręb 21. Opinia sporządzona 18 maja 2012 roku określiła wartość przedmiotowych nieruchomości na kwotę 11.249,984 zł. (k. 260- 275). Do powyższej opinii powód złożył zarzuty z dnia 27 czerwca 2012 roku gdyż opinia ta, w jego ocenie nie była prawidłowa, bowiem w sposób rażący naruszała zasady szacowania wartości nieruchomości określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość została w sposób rażący zawyżona, biegły m.in. nieprawidłowo określił przeznaczenie nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, ponadto zdaniem powoda - rzeczowy operat sporządzony został w sposób niezrozumiały i nieczytelny (k. 285-287). Na --- STRONA 8 --- rozprawie w dniu 31 stycznia 2013 roku Sąd dopuścił dowód z opinii trzeciego biegłego (k. 337). Opinia z dnia 26 kwietnia 2013 roku, oszacowana według stanu i cen na 8 grudnia 2009 roku, określiła wartość rynkową spornych nieruchomości na kwotę 6.613,838 zł. (k. 364-378). Sąd uznał powyższą opinię, sporządzoną przez biegłą sądową rzeczoznawcę majątkowego K. W. za miarodajną, ustalającą rzeczywistą wartość nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty przez pozwanego. Przedmiotowa opinia, zdaniem Sądu została opracowana w sposób prawidłowy i rzetelny, w pełni zasługiwała zatem na obdarzenie jej walorem wiarygodności. Poddaje się ona bowiem pozytywnej weryfikacji w oparciu o kryteria takie jak: poziom wiedzy sporządzającego, podstawy teoretyczne opinii, a także stopień stanowczości wyrażonych w opiniach wniosków (tak m.in. postanowienie SN z dn.07.11.2000 roku, OSNC2001/4/64, I CKN 1170/98). Podkreślić należy, iż biegła jest specjalistą w swojej dziedzinie, posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie. Sąd zważył, co następuje: Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy je, więc spełniać periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest wartość nieruchomości gruntowej oraz stawka procentowa, określona różnie w zależności od celu, na jaki w użytkowanie wieczyste została przekazania nieruchomość. --- STRONA 9 --- Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. W myśl zaś art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. ustawy. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.X.1997 r. II CKN 281/97 OSNC 1998 r. zs. 4 poz. 65 wskazał, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ukształtowany został, jako spór ustalający. Podkreślić należy, iż do wypowiedzenia wartości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dołącza się operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia nowej wartości nieruchomości. Użytkownik wieczysty może zakwestionować wskazany operat szacunkowy. Jak wynika z przepisu art. 157 ust. 1 a ww ustawy operat szacunkowy, w odniesieniu, do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej opinii traci charakter opinii o wartości nieruchomości o której mowa w art. 156 ust. 1 ww ustawy. W przedmiotowej sprawie powód kwestionował zasadność wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wskazując, iż wobec zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę powołanego przez Prezydenta Miasta B., decyzja taka nie miała oparcia w wycenie nieruchomości. Pozwany nie wykazał zatem rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. Pozwany podkreślał, iż wzrost cen nieruchomości od czasu ustalenia ostatniej opłaty w 2004 roku jest niewątpliwy, zatem samo wypowiedzenie i procedura aktualizacji były zasadne. Wnosił więc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości celem obliczenia wartości nieruchomości na dzień wypowiedzenia. Podkreślić przy tym należy, iż przepis art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie ma zastosowanie w postępowaniu --- STRONA 10 --- administracyjnym przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia kolegium sprawa nabiera charakteru cywilnego w związku z czym zastosowanie ma art. 6 k.c. wskazujący, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto wywodzi z tego faktu skutki prawne. Zatem to na powodzie spoczywał ciężar wykazania, iż faktycznie wartość nieruchomości nie wzrosła zatem aktualna pozostaje dotychczasowa opłata. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. Wartość tę zgodnie z art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ww. ustawy sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym ustawodawca wyróżnia podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartość te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 28 ww. rozporządzenia dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza się, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z trzech metod: porównania parami, metodę korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z przywołanym wyżej przepisem stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie nieruchomości, rodzaj, przeznaczenie w planie --- STRONA 11 --- zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W niniejszej sprawie spór koncentrował się wokół ustalenia wartości rynkowej nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego, która to wartość wywiera bezpośredni wpływ na ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i zasadność samej aktualizacji. Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekt jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), przy czym w doktrynie wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej. Są to: użyteczność, rzadkość i zbywalność (por. J. Szachułowicz (w:) Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod redakcją J. Szachułowicza, wydanie 3 zmienione, LexisNexis, Warszawa 2003, s. 396, s. 388). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ww ustawy.). W odpowiedzi na wnioski dowodowe stron, Sąd dopuścił dowody z opinii biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości obejmującej przedmiotowe działki według jej stanu oraz przy uwzględnieniu cen na dzień 8 grudnia 2009 roku. Ostatecznie należało przyjąć, że biegła K. W. ustaliła rynkową wartość nieruchomości na łączną kwotę 6.613,838 zł. Zdaniem Sądu właśnie ta opinia była miarodajna i ustaliła rzeczywistą wartość nieruchomości na datę dokonanego przez Prezydenta Miasta B. wypowiedzenia. Dwie pozostałe opnie nie były miarodajne z uwagi na to, iż pierwsza przedstawiała wartość nieruchomości w sposób zaniżony, kolejna natomiast w sposób zdecydowanie zawyżony. --- STRONA 12 --- Sąd nie miał wątpliwości, co do rzetelności i wiarygodności przedłożonej ostatniej opinii. W ocenie Sądu opinia ta spełniała wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), opierała się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Cechy spornych nieruchomości zostały ustalone na podstawie analizy rynku wszystkich nieruchomości, zarówno wycenionych jak i porównawczych przeznaczonych pod zabudowę inwestycyjną. Przeznaczenie takie ma wpływ na cenę, do porównania biegła wzięła pod uwagę nieruchomości podobne, o takim samym przeznaczeniu. Biegła nie ograniczyła się tylko do trzech nieruchomości porównawczych, bowiem takie podejście nie odzwierciedliłoby rynku. Wyeliminowała natomiast korektę cen z uwagi na fakt, iż nie zachodziła konieczność jej zastosowania. Powyższa opinia została sporządzona w sposób zrozumiały i jasny. Ponadto w zasadniczych kwestiach jest ona zbieżna i spójna z opinią sporządzoną przez biegłą Zawadzką. Ostatecznie nie została ona również podważona w istotnych kwestiach merytorycznych przez stronę pozwaną. Mając wszystkie powyższe okoliczności na względzie, Sąd przyjął ją za podstawę orzekania w niniejszej sprawie. Oszacowana przez biegłego wartość nieruchomości w łącznej kwocie 6.613,838 zł dała podstawy do ustalenia aktualizacji opłaty rocznej zgodnie z ustaloną wartością na kwotę 198.415,14 zł mając na uwadze, iż wszystkie nieruchomości podlegały stawce 3%. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., natomiast o kosztach zastępstwa procesowego orzeczono na podstawie § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji wyroku.