Wyrok I ACa 714/04 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 października 2004 r. Sąd Apelacyjny w

--- STRONA 1 --- Sygn. akt I ACa 714/04 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 października 2004 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący : SSA Zofia Kołaczyk Sędziowie : SSA Urszula Bożałkińska (spr.) SSA Tomasz Pidzik Protokolant : Katarzyna Lenczowska po rozpoznaniu w dniu 14 października 2004 r. w Katowicach na rozprawie sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Budowlanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w C. przeciwko H. D. i K. D. o zapłatę na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 28 listopada 2003 r., sygn. akt II C 259/02 oddala apelację. sygn. akt I ACa- 714/04 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo Przedsiębiorstwa Budowlanego (...) Spółka z o. o. w C. przeciwko K. D. o H. D. o zapłatę 125.000 zł ustalając następujący stan faktyczny. Bezspornym było, że w dniu 16.06.2000 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w P., w której zobowiązały się zawrzeć w terminie do dnia 31.12.2000 r. umowę. Mocą tej umowy pozwani zobowiązali się że sprzedadzą powodowej spółce przedmiotową nieruchomość, po otrzymaniu prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Przy zawarciu umowy powód przekazał pozwanym zadatek w wysokości 200.000,00 zł, a w § (...)umowy przedwstępnej strony określiły skutki prawne niewykonania umowy; w przypadku, gdyby doszło do tego z winy nabywcy, zbywca miał prawo od umowy --- STRONA 2 --- odstąpić i zadatek zachować, w przypadku odwrotnym – nabywca miał prawo żądać od zbywcy sumy zadatku dwukrotnie wyższej. Zamiarem powodowej spółki było wybudowanie na gruncie kupionym od pozwanych osiedla domków mieszkalnych. Prezes spółki H. W. przed zawarciem umowy przedwstępnej z pozwanymi udał się do Wydziału (...) UM w K. i zapytał pracownicę, której nazwisko nie było mu znane, „czy ten grunt nadaje się pod budownictwo mieszkaniowe”. Uzyskał odpowiedź pozytywną. H. W. nie zbadał planu zagospodarowania przestrzennego, nie podjął też żadnych innych działań w celu zbadania wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla planu umiejscowienia osiedla domków jednorodzinnych na przedmiotowym obszarze. W dniu 27.10.2000 r. powód złożył w (...) w K. wniosek o podział nieruchomości, którą zobowiązał się nabyć. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic K. przewidywał wytrasowanie przebiegu przez teren nieruchomości państwa D. (działka nr (...)) drogi publicznej. Wynika to z decyzji Prezydenta K. z dn. 24.05.2001 r. o umorzeniu postępowania w sprawie podziału nieruchomości, wszczętego na wniosek spółki (...). Powód wycofał swój wniosek, gdy dowiedział się z pisma Wydziału(...) z dnia 28.12.2000 r. o planowanym przebiegu drogi publicznej. Jak zeznał H. W., „teren stał się bezwartościowy dla zamierzonego celu, skoro miała przez niego przechodzić czteropasmowa droga”. Spółka (...) straciła zainteresowanie zakupem przedmiotowej nieruchomości. Poinformowani o tym pozwani podnieśli, że otrzymane w charakterze zadatku 200.000 zł już zainwestowali. Wówczas strony zawarły pisemną umowę z dn. 13.06.2001 r. Odnosiła się ona do umowy przedwstępnej z dn. 16.06.2000 r. o tyle, iż w jej treści stwierdzono, iż „nie mogą być zrealizowane zamierzenia strony kupującej” zawarte w tym akcie notarialnym. Strony ustaliły, że wydzielona zostanie z nieruchomości pozwanych działka o pow. 2.105 m. kw., a jej wartość odpowiadać będzie 200.000 zł pobranego zadatku. Ustalono również, że koszty związane z wydzieleniem oraz koszty aktu notarialnego poniesie strona kupująca tj. powód. Bezspornym było, że umowa ta nie została zrealizowana, a H. W. zaczął nalegać na pozwanych, aby niezwłocznie zwrócili zadatek. Dnia 6.11.2001 r. pan H. D. podpisał oświadczenie, że uznaje dług w wysokości 200.000 zł i zobowiązuje się go spłacić w ratach. Bezspornym było, że pozwany przekazał powodowi kwotę 60.000,00 zł – dnia 17.11.2001 r., 15.000,00 zł – dnia 2.12.2001 r. i 10.000 zł dnia 16.12.2001 r., których odbiór powód odręcznie pokwitował na karcie pisma z dnia 6.11.2001 r., co łącznie daje sumę 85.000,00 zł. Ponieważ na piśmie z 6.11.2001 r. widnieje tylko podpis pozwanego, nie było podstaw by przyjąć, że doszło do uznania długu przez oboje małżonków. Równocześnie wysokość przedmiotowej kwoty – 200.000 zł w porównaniu z poziomem życia pozwanych prowadzi do oceny, że była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu majątkiem małżeńskim. Pozwany twierdził, że zgodził się na zwrot zadatku pod wpływem gróźb powoda, że powiadomi firmę (...), na rzecz której pozwany świadczył usługi transportowe, iż pan D. jest nieuczciwy. W związku z powyższymi ustaleniami Sąd Okręgowy zważył, co następuje. Powód wywodził swe żądanie z treści § (...) umowy przedwstępnej z 16.6.2000 r. Zapis ten był powtórzeniem art. 394 § 1 kc. Kwestią zasadniczą dla rozstrzygnięcia, jakie są uprawnienia każdej ze stron w przedmiocie zadatku, było ustalenie po czyjej stronie leżały przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej. --- STRONA 3 --- Prezes Zarządu powódki – pan H. W. wywodził, że nastąpiło to „z winy UM w K. oraz pozwanych”, gdyż „musieli wiedzieć o planowanej drodze, bo przecież to był ich teren” (k. 153).Wbrew twierdzeniom powoda, w treści aktu notarialnego nie zapisano, na jaki cel ma być nabyty grunt. Z treści umowy przedwstępnej nie wynika, która ze stron była zobowiązana do podjęcia czynności administracyjnych ukierunkowanych na osiągnięcie skutku z § (...)umowy. Strona powodowa nigdy zresztą nie twierdziła, że obowiązek ten ciążył na pozwanych; jest bezsporne, że to spółka złożyła odpowiedni wniosek w UM w K.. Wniosek ten złożony został zresztą na niewiele ponad dwa miesiące przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawierając umowę przedwstępną strony biorą na siebie określone zobowiązanie i godzą się z konsekwencjami odnośnie zadatku, wynikającymi z art. 394 kc. Wymóg zachowania przy tym należytej staranności obejmuje poczynienie wszelkich ustaleń potrzebnych dla oceny, czy strona będzie w stanie wywiązać się z umowy – w zakresie terminu, ceny, spełnienia innych warunków. W niniejszym przypadku wobec powoda należało stosować ostrzejsze kryteria oceny zachowania „należytej staranności” w rozumieniu art. 355 § 2 kc. Spółka (...) jest bowiem przedsiębiorstwem budowlanym, a pozwani osobami fizycznymi z wykształceniem rolniczym. Zakupywanie gruntów pod zabudowę jest stałym elementem działalności firm developerskich, które mają w tym zakresie kwalifikacje i doświadczenie. To po stronie powoda istniał obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości pod względem jej przydatności do zamierzonego celu inwestycyjnego – przed zawarciem umowy przedwstępnej. Nie może być zatem wątpliwości, że to powód, przed podjęciem decyzji o zobowiązaniu się do zakupu gruntu o powierzchni 10.000 m. kw., za cenę 950.000 zł, w konkretnym celu wybudowania tam osiedla domów jednorodzinnych, winien był i miał po temu profesjonalne kwalifikacje, zbadać wszystkie dostępne mu dane, decydujące o przydatności danej nieruchomości dla jego zamierzeń. Tymczasem, jak zeznał H. W., działania powoda ograniczyły się do rozmowy z jakąś pracownicą UM w K.. Za wystarczające dla przyjęcia na siebie zobowiązania o bardzo dużej wartości spółka uznała ogólne stwierdzenie, że „teren jest świetny” (k. 153). Nikt ze strony powoda nie zadał sobie trudu, by zbadać założenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego jasno wynikało, iż przez przedmiotową działkę ma przechodzić droga publiczna. W tym kontekście, nie ma podstaw, by twierdzić, że niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło z winy Urzędu Miejskiego lub tym bardziej z winy pozwanych. Nie wykazano im wprowadzenia powoda w błąd. Jeśli powód, będący firmą developerską, twierdzi (niezasadnie), że miał prawo nie wiedzieć o planowanej budowie drogi, to tym bardziej nie może on stawiać takiego zarzutu pozwanym, ludziom bez odpowiedniego wykształcenia i wiedzy. Nie mogło też ujść uwagi Sądu Okręgowego to, że powód najpierw zawarł umowę przedwstępną, a potem uznał, że grunt „jest do niczego” (jak zeznał J. W. – k.153). Nie było zarzutu, aby to pozwani nie chcieli zbyć nieruchomości zgodnie z umową. W tej sytuacji, skoro to (...) zmienił zdanie i nie zawarł umowy przyrzeczonej, nie miał wobec pozwanych roszczenia o zwrot zadatku. Wykazał się bowiem brakiem należytej staranności wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. Co do oświadczenia o uznaniu długu podpisanego przez pana H. D. należy stwierdzić, że nie wywołało ono żadnych skutków prawnych, gdyż zgodnie z treścią art. 36 oraz art. 37 § 3 krio, jednostronne oświadczenie woli co do ustawowego majątku wspólnego małżonków, przekraczające zakres zwykłego zarządu, złożone tylko przez jednego małżonka jest nieważne. W świetle zgromadzonego materiału procesowego nie sposób uznać jednoznacznie, że pani K. D. w jakikolwiek sposób wyraziła zgodę na złożenie takiego oświadczenia. Treść pisma powodowej spółki z dn. 29.11.2001 r. (k.4) uwiarygadnia zeznania pozwanych o tym, że działali pod wpływem groźby, iż utracą zlecenia z firmy (...), gdy (...) zrealizuje swą zapowiedź, iż „powiadomi sieć sklepów (...) o nieuczciwości i nierzetelności pozwanego. --- STRONA 4 --- Wobec powyższego, powództwo o zwrot zadatku nie mogło być uwzględnione i podlegało oddaleniu. Od powyższego wyroku wniosła apelację strona powodowa domagając się jego zmiany w kierunku uwzględnienia powództwa, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji. Powodowa Spółka zarzuciła naruszenie prawa materialnego a to art. 384 § 3 k.c. w związku z art. 89 k.c., błędne ustalenie stanu faktycznego z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przypisanie powódce braku należytej staranności, a także obciążenie odpowiedzialnością za nie zawarcie przyrzeczonej umowy, naruszenie art. 233 § 1 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na całkowicie błędnej analizie materiału dowodowego i nieuwzględnienie wniosków dowodowych powódki, a także art. 328 § 2 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na niewskazaniu przyczyn dla których sąd odmówił wiarygodności dowodom znajdującym się w sprawie oraz niewskazanie i niewyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Rozpoznając przedmiotową apelację Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie, a zaskarżony wyrok odpowiada prawu, przy nietrafności zarzutów zawartych w apelacji. Przede wszystkim za nietrafny uznać należy zarzut naruszenia prawa materialnego w odniesieniu do przepisu art. 394 § 3 w związku z art. 89 k.c., gdy apelujący wywodzi, że w treści umowy przedwstępnej zawarty został warunek, albowiem taki charakter miał zapis § (...) umowy. Powyższe miało oznaczać, że strony tej czynności godziły się, że jeżeli we wskazanym terminie – do 31.12.2000 r. warunek ten się nie ziści, wówczas wygaśnie zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czego konsekwencją jest zwrot otrzymanego zadatku. Tym samym powód nie kwestionuje, że w umowie przedwstępnej określono termin do zawarcia umowy przyrzeczonej – do 31 grudnia 2000 r., gdy warunek rozwiązujący miało stanowić wg niego stwierdzenie zawarte w § (...) umowy z 16.06.2000 r. o treści „po otrzymaniu prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości i materiału geodezyjnego”. Choć doktryna dopuszcza w umowie przedwstępnej połączenie terminu z warunkiem w taki np. sposób, że strony ustalą, iż zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w ciągu X dni od zrealizowania się warunku Y (por. Marcin Krajewski „Umowa przedwstępna C.H. Beck, Warszawa 200 115), to w takim przypadku, w treści czynności prawnej – tj. umowie przedwstępnej, musi być zawarty ten warunek. Z drugiej strony określenie terminu może nastąpić co prawda nie tylko przez wskazanie konkretnej daty czy przedziału czasowego, ale także poprzez wskazanie pewnego zdarzenia. Chodzi tu jednak o zdarzenie, które – przy rozsądnej ocenie sytuacji powinno nastąpić. Pewność co do nadejścia zdarzenia przyszłego (końcowego), nieodzowna przy zastrzeżeniu terminu, stanowi element odróżniający w stosunku do warunku rozwiązującego. Przy przyjęciu, że pod pojęciem „termin” należy rozumieć zdarzenie przyszłe i pewne, dopuszczalne będzie zarówno oznaczenie terminu w taki sposób, że moment w którym termin ten nadejdzie, nie jest znany w chwili dokonania czynności. Decydujące znaczenie przypada tu pewności zdarzenia, a nie ścisłemu momentowi jego nadejścia (por. wyrok Sądu Najwyższego z 5 czerwca 2002 r. II CKN 701/00, OSP 2003, nr 10, poz. 124 i z 16 kwietnia 2003 r. II CKN 6/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 114). W związku z powyższym rozważenia wymagało, czy zawarte w treści umowy przedwstępnej stwierdzenie „po otrzymaniu prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości i materiału geodezyjnego” stanowiło warunek rozwiązujący, jako zdarzenie przyszłe i niepewne. Zdaniem Sądu Apelacyjnego stanowisko takie, zawarte przez powoda w apelacji nie zasługuje na podzielenie. --- STRONA 5 --- Zauważyć bowiem należy, że stronie powodowej w chwili zawierania umowy przedwstępnej obojętne było w jaki sposób nastąpi wydzielenie niezabudowanej działki o powierzchni 10.000 m 2 za cenę 950.000 zł z nieruchomości położonej w K., objętej księgą wieczystą KW (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K.. Gdy cała nieruchomość miała łączny obszar 33.888 m 2 , wydzielenie z niej działki o powierzchni 10.000 m 2 było zawsze możliwe, tj. podział sam jako taki stanowił zdarzenie pewne, choć czas kiedy to miało nastąpić w chwili dokonywania podpisania umowy przedwstępnej nie był znany, z uwagi na to że projekt podziału wymagał zatwierdzenia. Projekt podziału należało zatem dostosować do obowiązujących przepisów, aby następnie można było uzyskać jego zatwierdzenie, co nie oznacza że sam faktyczny podział był zdarzeniem niepewnym, przybierając postać warunku rozwiązującego z uwagi na konieczność jego zatwierdzenia, gdy to mogło rzecz jasna nastąpić, również po stwierdzeniu przez odpowiednie służby, że projekt podziału działki nie pozostawał w sprzeczności z planem zagospodarowania przestrzennego terenu lub projektem tego planu. Tym samym, tylko faktyczny podział działki był odsunięty w czasie, sam zaś podział stanowił zdarzenie pewne, co odbierało mu przymiot warunku. Niezależnie od tego należało mieć na uwadze, iż należy odróżniać warunek w rozumieniu art. 89 k.c. od warunku prawnego (conditio iuris), należący do zupełnie innej kategorii pojęciowej. Warunkami prawnymi są ustanowione przez normy prawne przesłanki skuteczności czynności prawnej np. wymagania co do formy, kwalifikacji osobistych, czy też zezwolenia organów administracyjnych, w tym przybierającego postać decyzji administracyjnej. Powstanie skutków prawnych, (w stanie faktycznym sprawy – możliwość zakupu części nieruchomości), uzależniona jest w tych przypadkach od treści normy prawnej, a nie od treści czynności prawnej i jest dla oceny skuteczności prawnej tej czynności bez znaczenia. Do postanowień takich nie można stosować przepisów o warunku (por. wyrok Sadu Najwyższego z 20 maja 1998 r. I CKN 683/97,OSP 1999, nr 1, poz. 8). Pozostaje faktem, że Sąd Okręgowy rozpoznał żądanie pozwu na gruncie przepisu art. 394 § 1 k.c. (gdy tylko taką podstawę prawną powołał) wywodząc ją z zapisu § (...) umowy, gdy stosowne zapisy umowne przewidywały: • w razie niewykonania umowy przez nabywcę zbywca może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować • w razie niewykonania umowy przez zbywcę nabywca może żądać od zbywcy sumy zadatku dwukrotnie wyższej • w razie wykonania umowy przyrzeczonej, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny Należało mieć w związku z tym na uwadze, że zapisy § (...) umowy odpowiadały regulacjom z § 1 i § 2 art. 394 k.c. umów, gdy równocześnie powód nigdy nie wskazywał na stan faktyczny, który miałby uzasadniać rozpoznanie sprawy na gruncie przepisu art. 394 § 3 kc, co potwierdza treść pisma powoda z 23.10.2001, k.7 w sytuacji gdy żądanie pozwu nawiązuje wyłącznie do § (...) umowy. Przepis ten nie mógł mieć zastosowania w stanie faktycznym sprawy, o ile dotyczył rozwiązania umowy, przy której zawarciu dano zadatek, gdy przy zawieraniu tej umowy, którą następnie rozwiązano nie postanowiono inaczej (art. 394 § 3 zd. 1 kc) W razie niewykonania zobowiązania zawarcia umowy przyrzeczonej, przyjąć należy, że jeżeli nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej na sutek okoliczności na które żadne ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2001 r. Ii CKN 314/99 nie publ.). --- STRONA 6 --- Ponieważ Sąd Okręgowy przyjął, czyniąc odpowiednie ustalenia, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powoda, faktyczną podstawę oddalenia powództwa winien stanowić przepis art. 394 § 3 zd. 2 k.c. Z przyczyn wskazanych wyżej Sąd Okręgowy nie dopuścił się jednocześnie naruszenia przepisu art. 394 § 3 kc w związku z art. 89 k.c. albowiem do niewykonania zobowiązania zawarcia umowy przedwstępnej nie doszło wobec wygaśnięcia zobowiązania przy warunku rozwiązującym, tak więc ostatecznie wyrok Sądu Okręgowego oddalający powództwo odpowiada prawu. Za nietrafny uznać należało jednocześnie zarzut uchybień proceduralnych, których miał się dopuścić Sąd Okręgowy przede wszystkim przez niewskazanie i niewyjaśnienie podstawy prawnej wyroku wraz z przytoczeniem podstawy prawnej, gdy Sad ten jednoznacznie wskazał, że powództwo oparte na przepisie art. 394 § 1 k.c. w związku z treścią § (...) umowy przedwstępną z 16 czerwca 2000 r. nie zasługiwało na uwzględnienie, zawierając w rozważaniach prawnych szczegółowe uzasadnienie co do braku podstaw do uwzględnienia tego właśnie, prawnie skonkretyzowanego powództwa. W apelacji powoda znalazł się też zarzut o błędnym ustaleniu stanu faktycznego z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przypisanie powódce braku należytej staranności, a także obciążenie odpowiedzialnością za nie zawarcie przyrzeczonej umowy. W związku z tak sformułowanym zarzutem należy zauważyć, że czym innym jest zarzut sprzeczności ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału, a czym innym zarzut dotyczący nieprawidłowych wniosków prawnych w odniesieniu do mającego zastosowanie w sprawie przepisu art. 394 k.c. Pozostaje faktem ustalenie Sądu Okręgowego, że powód w dniu 27 października 2000 r. złożył w UM w K. wniosek o podział nieruchomości, którą zobowiązał się nabyć. W ustaleniach sądu nie znalazło się równocześnie ustalenie, że powód wcześniej, bo 18 września 2000 r. uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu nr (...), albowiem strona powodowa na rozprawie w dniu 14 listopada 2003 r. nie zaoferowała dowodu z dokumentu w postaci pisma Urzędu Miasta K. z 28 grudnia 2000 r., które po raz pierwszy dołączono do apelacji (k.169). W protokole rozprawy (k.154 odwrót) z znalazł się bowiem jedynie zapis, że pełnomocnik powódki okazuje kopię dokumentu z UM w K. z 28.12.2000 r., którego nie ma w aktach. Tym samym za niezasadny uznać należy zarzut sprzeczności ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału w odniesieniu do tego dokumentu, gdy równocześnie jego treść w powiązaniu z treścią decyzji Prezydenta Miasta K. z 24 maja 2001 r. o umorzeniu postępowania w sprawie podziału nieruchomości (k.59) w żadnym wypadku nie podważa wniosku prawnego Sadu Okręgowego, że to powód, jako profesjonalista nie dokonał aktów wymaganej staranności nie badając przed zawarciem umowy przedwstępnej projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, opracowywanego przez Biuro rozwoju (...) w wyniku uchwały Rady Miejskiej K. z 19.06.1998 r. Nie można w związku z tym podważać oceny Sądu Okręgowego poprzez twierdzenie zawarte w apelacji, że problem drogi publicznej, pojawił się po uprawomocnieniu decyzji o warunkach zabudowy z 18 września 2000 r. na trzy dni przed końcem roku 2000, gdy równocześnie z zeznań samego powoda wynika jakich to aktów staranności dopuścił się badając projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzeniem „na wprost” przy tym jest bowiem określenie o badaniu projektu w przypadku profesjonalisty – firmy deweloperskiej, gdy profesjonalista mając ku temu upoważnienie właściciela zamierzając zakupić grunt pod zabudowę miał obowiązek badać nie tylko szczegółowy, obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego ale i projekt jego planu, aby w przyszłości nie być zaskoczony jego treścią. Z tego rodzaju aktów staranności nie zwalniało go w żadnym wypadku to, że w decyzji o warunkach zabudowy z 18 września 2001 r. nie było mowy o czteropasmowej drodze publicznej mającej przebiegać przez teren będący przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zwłaszcza że strony zgodnie przesuwały termin do zawarcia umowy --- STRONA 7 --- przyrzeczonej co potwierdza porozumienie z 13 czerwca 2001 r. i już w styczniu 2001 r. (przyznaje się to nawet w apelacji), powód miał pełną świadomość o projektowanej drodze publicznej. Tym samym niedopuszczalnym jawi się stwierdzenie, że „winę za niewydanie w stosownym czasie prawomocnej decyzji o podziale nieruchomości ponosi wyłącznie Urząd Miasta, który w trzy miesiące po wydaniu powódce decyzji o warunkach zabudowy zlecił do Biura (...) opracowanie nowo-projektowanej drogi publicznej informując w styczniu 2001 r. o tym obie strony umowy” a, co miałoby uzasadniać żądanie pozwu, gdy z ustaleń Sądu Okręgowego, które w pełni podzielił Sąd Apelacyjny przyjmując je za własne wynika, że przyczyną nie zawarcia umowy nie tyle po 1 stycznia 2001 r., gdy termin był dla obu stron otwarty, ale nawet po 13 czerwca 2001 r. było to, iż powód stracił zainteresowanie kupnem terenu, nawet o wartości 200.000 zł. „Dobra wola” powoda w zakupie mniejszej działki, która miała ujść uwagi Sądu Okręgowego, nie czyniła jednakowoż sama przez się żądania pozwu o zwrot zadatku zasadnym, gdy równocześnie nie polega na prawdzie twierdzenie o braku ustaleń dotyczących porozumienia z 13 czerwca 2001 r.. Ustalenia co do porozumienia znalazły się wśród ustaleń Sądu, że powód cofając wniosek w sprawie podziału nieruchomości stracił zainteresowanie kupnem, albowiem podział nieruchomości nie mógł nastąpić z urzędu, a umocowania w tym zakresie pozwani udzielili właśnie powodowi. Okoliczności te znalazły również odzwierciedlenie w ustaleniach Sądu Okręgowego. Równocześnie, nawet ich brak w uzasadnieniu wyroku, nie czynił zasadnym zarzutu obrazy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c., zwłaszcza że żądanie pozwu, rozpoznane przez Sąd Okręgowy dotyczyło wykonania umowy i zwrotu zadatku z umowy przedwstępnej a nie porozumienia z 13 czerwca 2001 r. W tym stanie rzeczy, uznając zarzuty apelacji za niezasadne, na podstawie art. 385 kpc Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów, jako bezzasadną.